Contratti di Locazione in Italia: Disciplina Legale e Tipi

Contratto di Locazione

La locazione è disciplinata congiuntamente dalle tre forme classiche:

• Di cose.
• Di opere.
• Di servizi.

Art. 1542 e segg.

Secondo il CC:

Nel contratto di locazione, una delle parti si impegna a dare all'altra il godimento o l'uso di una cosa per un certo periodo di tempo specificato e dietro un prezzo determinato. (Art. 1543 CC)

Nel contratto di locazione di opere o di servizi, una parte si impegna a svolgere un lavoro o fornire un servizio all'altra dietro un prezzo determinato. (Art. 1544 CC)

Soggetti o Parti del Contratto

• 1. Locatore: Colui che si impegna a cedere l'uso della cosa, eseguire le opere o prestare il servizio.
• 2. Conduttore: Colui che ottiene l'uso della cosa o il diritto all'opera o al servizio e che è tenuto a pagare.

Locazione di Cose

Caratteristiche

• Consensuale
• Bilaterale
• Commutativo
• Oneroso

Disciplina Normativa

• Nel Codice Civile.
• Nella Legge sulle Locazioni Urbane (Legge 24 novembre 1994).
• Nella Legge sui Contratti di Locazione Rustici (Legge 26 novembre 2003, entrata in vigore nel maggio 2004, modificata in parte dalla Legge 26/2005 del 30 novembre).

Contratto di Locazione nel Codice Civile

Obblighi del Locatore:

• 1. Consegnare al conduttore la cosa locata.
• 2. Eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto.
• 3. Garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata per tutta la durata del contratto.

(Art. 1554 CC)

Obblighi del Conduttore:

• 1. Pagare il canone di locazione alle condizioni concordate.
• 2. Usare la cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia, per l'uso convenuto, e in mancanza di accordo, per l'uso che si desume dalla natura della cosa locata e dagli usi del luogo.
• 3. Sostenere le spese per la redazione del contratto. (Art. 1555 CC)
• 4. Informare il locatore, nel più breve tempo possibile, di qualsiasi uso improprio o sviluppo dannoso che abbia avuto luogo o che si stia preparando sull'immobile locato e della necessità di riparazioni che spettano al locatore. (Art. 1559 CC)
• 5. Restituire il bene, alla fine del contratto di locazione, nello stato in cui l'ha ricevuto. (Art. 1561 CC)

I beni consumabili, che si consumano con l'uso, non possono essere oggetto del presente contratto.

Cause di Estinzione del Contratto

• Per scadenza naturale del termine, se il contratto di locazione è stato stipulato per un periodo determinato.

Tacita Rinnovazione:

Se alla fine del contratto il conduttore rimane nel godimento della cosa locata per quindici giorni (vedi Art. 1597 CC), il contratto si intende tacitamente rinnovato.

• Per recesso, se il contratto era a tempo indeterminato.

Locazione di Cose secondo la Legge sulle Locazioni Urbane (LAU)

L'attuale legge è quella del 24 novembre 1994.

Tuttavia, rimangono ancora soggetti alla LAU del 24/12/1964 i contratti conclusi prima del 9 maggio 1985.

La LAU del 1994 comprende i seguenti tipi di contratti di locazione:

1. Contratti di Locazione per Uso Abitativo:

È la locazione che ha per oggetto un immobile urbano destinato a soddisfare la continua necessità di alloggio del conduttore. (Vedi Art. 7 LAU)

2. Contratti di Locazione per Usi Diversi dall'Abitazione:

Sono tutti gli altri contratti che hanno per oggetto un edificio: ad esempio, quelli di stagione o quelli destinati a svolgere attività commerciali, artigianali, industriali, professionali, ricreative, culturali o educative.

I contratti di locazione di un'attività industriale o commerciale sono soggetti al Codice Civile.

Norme Comuni:

• Obbligo di prestare cauzione e la forma del contratto: Artt. 36, 37 LAU.

Nel contratto di locazione per uso diverso dall'abitazione, le norme sono dispositive (Artt. 29-35 LAU).

Locazione per Uso Abitativo (LAU)

Le norme della LAU per l'abitazione sono molto tassative.

• 1. Durata del Contratto:

  Artt. 9-16 LAU. La durata minima di un contratto di locazione abitativa è di cinque anni; pertanto, se viene pattuito un periodo più breve, il conduttore ha il diritto di prorogare il contratto fino al raggiungimento dei cinque anni. Al compimento dei 5 anni, il contratto può essere nuovamente prorogato tacitamente.

• 2. Pagamento del Canone:

  Il pagamento del canone è mensile e può essere aggiornato ogni anno secondo l'Indice dei Prezzi al Consumo (IPC). Dal sesto anno, l'aggiornamento avviene come concordato o, in mancanza, sempre secondo l'IPC (Art. 18 LAU).

• 3. Riparazioni del Locatore: Il locatore è tenuto a effettuare le riparazioni necessarie all'immobile. (Art. 21 LAU)
• 4. Riparazioni del Conduttore: Il conduttore è tenuto a sostenere le spese per le piccole riparazioni e le opere di miglioramento. (Art. 22 LAU)
• 5. Modifiche dell'Immobile: Il conduttore non può effettuare, senza il consenso del locatore, lavori che modifichino la configurazione dell'immobile o dei suoi accessori. (Art. 23 LAU)
• 6. Diritto di Prelazione: Il conduttore ha il diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile. (Art. 25 LAU)
• 7. Sublocazione e Cessione: Il conduttore ha il diritto di sublocare o cedere il contratto di locazione dell'immobile solo con il consenso del locatore. (Art. 8 LAU)
• 8. Successione nel Contratto: In caso di morte del conduttore, i familiari possono subentrare nel contratto secondo l'Art. 16 LAU.

Diritti e Obblighi delle Parti (LAU Abitativa):

Regolati dagli Artt. 21-25 LAU.

Locazione per Usi Diversi dall'Abitazione (LAU)

• Si applicano gli stessi diritti e doveri di cui ai punti 3, 4, 5 e 6 della locazione abitativa (Artt. 30-31 LAU).
• Il conduttore può cedere o sublocare senza l'autorizzazione del locatore, e quest'ultimo può aumentare il canone. (Art. 32 LAU) Questo vale se l'immobile è destinato a un'attività professionale o commerciale.
• L'erede o legatario può subentrare nel contratto. (Art. 33 LAU)
• Il conduttore ha diritto a un'indennità per l'avviamento commerciale, se il contratto non viene rinnovato dopo 5 anni. (Art. 34 LAU)

Locazione di Cose secondo la Legge sui Contratti di Locazione Rustica

La Legge del 26 novembre 2003 è entrata in vigore il 27 maggio 2004.

Articolo 1. Concetto:

1. Si considera contratto di locazione rustica quello mediante il quale si concede temporaneamente una o più aziende agricole o parti di esse per uso agricolo, zootecnico o forestale, in cambio di un prezzo o canone.
2. Questi contratti sono disciplinati da quanto espressamente convenuto tra le parti, purché non si opponga a questa legge, dalla disciplina del Codice Civile e, in mancanza, dagli usi e consuetudini applicabili.
3. La presente legge disciplina anche la locazione di aziende agricole, di allevamento e forestali, alle quali si applicano le disposizioni della presente legge che siano compatibili con la loro natura e sempre in mancanza di quanto le parti abbiano espressamente concordato.

Articolo 2. Locazione di Azienda:

Si intende che il contratto di locazione è di azienda quando ha per oggetto un'azienda agricola, zootecnica o forestale, costituita prima o al momento della stipula del contratto, in tutti i suoi elementi, considerata come un'unità organica, a condizione che le parti lo facciano constare espressamente, accompagnando il corrispondente inventario.