Diritti Reali e Proprietà: Concetti Chiave e Tutela Legale

I Diritti Reali

I diritti reali conferiscono un potere diretto e immediato su una cosa, ma non sono limitati. Allo stesso tempo, impongono ai terzi, che non sono titolari, un dovere di rispetto, affinché non arrechino alcun disturbo al titolare nell'esercizio del suo diritto reale.

Infatti, nei confronti dei terzi, questa situazione è definita 'efficacia erga omnes', ovvero efficace contro tutti. La struttura di potere che il diritto reale conferisce può essere piena, nel caso del diritto di proprietà, o può essere limitata, nel caso dei cosiddetti diritti reali su cosa altrui. Può essere un diritto reale di una sola persona o di più persone insieme.

Acquisto dei Diritti Reali

I diritti reali possono essere acquistati come indicato nel Codice Civile:

• dalla legge
• per successione testamentaria o ab intestato
• per tradizione, che consiste nella consegna
• per usucapione (prescrizione acquisitiva)

Per quanto riguarda la proprietà, il Codice Civile stabilisce che può essere acquisita anche per occupazione, accessione e per mezzo di un provvedimento dell'autorità.

Estinzione dei Diritti Reali

I diritti reali possono essere estinti per:

• La perdita o la distruzione della cosa. Quando la perdita è parziale, il diritto reale permane sulla parte restante.
• Per rinuncia, tramite una dichiarazione di volontà del titolare. Quando si tratta del diritto di proprietà, la rinuncia (detta 'abbandono') deve essere accompagnata dall'abbandono della cosa.
• Per consolidazione, con riguardo ai diritti reali limitati, quando nella stessa persona si riuniscono la qualità di proprietario e quella di titolare di un diritto reale limitato sulla stessa cosa.
• Per non uso e prescrizione estintiva, per quanto riguarda i diritti reali limitati su cosa altrui.
• L'uscita del bene dal commercio giuridico privato, come nel caso di espropriazione, quando il bene espropriato diventa di pubblico dominio.

Il Diritto di Proprietà

È un diritto costituzionale, sancito dall'articolo 33 della Costituzione, dall'articolo 348 del Codice Civile e nelle leggi speciali in materia di proprietà fondiaria.

La Costituzione spagnola riconosce il diritto alla proprietà privata e alla successione, indicando che il contenuto di tali diritti è limitato dalla funzione sociale in conformità con la legge.

La proprietà è il diritto più pieno su una cosa, e il Codice Civile spagnolo lo definisce come 'il diritto di godere e disporre di una cosa, senza altre limitazioni che quelle stabilite dalla legge'. Inoltre, concede al proprietario un'azione per rivendicare la cosa che è oggetto di tale diritto. La proprietà di un bene può appartenere a una sola persona o a più persone insieme; in quest'ultimo caso, si parla di comproprietà o comunità di beni.

Azioni a Tutela della Proprietà

Le principali azioni che il nostro ordinamento giuridico prevede per consentire la tutela della proprietà dei beni sono le seguenti:

Azione di Rivendicazione

Ha luogo quando si verifica una turbativa che priva il proprietario, in modo indebito, dell'uso e del possesso totale della proprietà. Deve essere promossa dal proprietario che ha il diritto di possedere, contro l'attuale possessore che detiene la cosa indebitamente. Ha lo scopo di far dichiarare il diritto di proprietà del rivendicante e, quale suo scopo principale, ottenere la restituzione della cosa oggetto di tale diritto.

Azione Negatoria

Mira a far dichiarare che sulla cosa non sussistono diritti reali limitati vantati da terzi, e a far cessare le eventuali turbative o molestie nell'esercizio del diritto di proprietà. È promossa dal proprietario contro chiunque pretenda di avere diritti reali limitati sulla cosa in questione. Questa azione ha l'effetto di far cessare le turbative e di ottenere l'indennizzo per i danni causati al proprietario.

Azione Dichiarativa di Dominio

Mira unicamente a far dichiarare l'esistenza del diritto di proprietà del rivendicante, senza chiedere la restituzione della cosa, magari perché non è necessaria.

Azione di Chiusura (o Recinzione)

Riconosce al proprietario il diritto di chiudere o recintare la sua proprietà per mezzo di muri, fossati, siepi vive o morte, o in qualsiasi altro modo, fatto salvo il rispetto delle servitù stabilite su di essa. Sebbene il Codice Civile faccia riferimento solo alle proprietà rurali, questo diritto deve intendersi esteso a qualsiasi proprietario, anche se si trattasse di un fondo urbano. La chiusura è finalizzata a impedire a terzi di entrare nella proprietà recintata; è sufficiente qualsiasi tipo di chiusura, anche quelle simboliche, come l'apposizione di un cartello. L'azione di chiusura può essere esperita dal proprietario quando intende chiudere la sua proprietà e non può farlo a causa dell'opposizione di un'altra persona.

Azioni di Delimitazione e Apposizione di Termini

Il Codice Civile riconosce al proprietario (e anche ai titolari di altri diritti reali sulla cosa) il diritto di chiedere che vengano stabiliti i confini della proprietà, citando in giudizio i proprietari dei fondi adiacenti. L'azione di delimitazione mira a stabilire i confini materiali del fondo. L'azione di apposizione di termini mira alla marcatura di tali confini con segni esterni.