Diritti Reali: Tradizione, Possesso ed Estinzione nel Diritto Civile Italiano

Documenti Pubblici e Trasmissione dei Diritti Reali

Ai sensi dell'articolo 1280 del Codice Civile (CC), "devono essere inclusi nei documenti pubblici: 1. Atti e contratti finalizzati alla trasmissione [...] di diritti reali su beni immobili".

Quando il contratto è concesso per iscritto, l'alienante detiene la proprietà in base al contratto, e la scrittura, se non altrimenti dedotta, si perfezionerà con la consegna e la tradizione (nella sua forma strumentale della traditio), ai sensi dell'articolo 1462, comma 2, CC e, quindi, sarà soddisfatta come richiesto dall'articolo 1280, comma 1, e dalla tradizione richiesta dall'articolo 609.

Ma se un contratto non è finalizzato a trasferire la proprietà di un immobile e si perfeziona con la tradizione nelle sue altre modalità (reale o simbolica), ci si può chiedere se tale articolo 1280, comma 1, impedisca il trasferimento di proprietà, stabilendo la peculiarità che l'unico caso possibile di vera tradizione sia quella strumentale.

Il falso problema è risolto, ricordando che la forma pubblica non è richiesta per la validità del contratto finalizzato al trasferimento della proprietà, ma stabilisce il diritto di ciascuna parte contraente di richiedere all'altra la redazione dell'atto contrattuale in forma pubblica (se si riferisce a beni immobili). La scrittura non era ad solemnitatem, ma solo ad probationem, ossia un mezzo di prova qualificato. E se l'articolo 1280 non impone alcun obbligo di forma pubblica per la validità dei contratti finalizzati a trasferire la proprietà o diritti reali, non può essere inteso come un'esigenza connessa a un particolare metodo di consegna o tradizione.

Tradizione e Iscrizioni: Rapporto tra Concetti Giuridici e Possibilità di Iscrizione come Tradizione

L'articolo 38 della Legge Ipotecaria (LH) presume una semplice tradizione dall'iscrizione, come se il possesso del precedente proprietario registrato fosse presunto, e dato che la registrazione dell'acquirente presume il possesso, si deve concludere che è anche presunto il trasferimento di proprietà dal proprietario registrato precedente a quello successivo. Ma tale presunzione di un fatto è facilmente superabile.

L'articolo 36 della LH parla continuamente di acquisizione dei diritti tramite le prescrizioni dell'articolo 34 della LH. Tuttavia, vi sono compresi i casi in cui il cedente ha perso il possesso ai sensi dell'articolo 460, comma 4, CC e, contraddittoriamente, un possesso che dura da più di un anno. In questi casi, la scrittura, che precede la registrazione (poiché altrimenti la registrazione non sarebbe avvenuta ai sensi dell'articolo 3 della LH, che richiede la coerenza in un atto pubblico per la registrazione al Catasto), può essere considerata tradizione strumentale secondo la giurisprudenza dominante, perché per ipotesi il tradens non è il titolare.

Si seguono le tesi di Lacruz Berdejo, secondo il quale la scrittura è un modo alternativo di acquisire la proprietà, non una forma di tradizione, oppure è la registrazione che ha sostituito la tradizione come integratore della situazione di fatto prodotta dal trasferimento della proprietà (come sembra accadere nel campo di applicazione dell'articolo 1473 della regolamentazione della doppia vendita nel CC, e che tale disposizione attribuisce la proprietà di un immobile a chi per primo registra, senza la necessità che ci sia la tradizione a suo favore).

Cause Generali di Estinzione dei Diritti Reali

• Perdita o Distruzione della Cosa: Non la perdita del possesso, ma l'impossibilità di esercitare quel potere inerente a tutti i diritti reali (principio espresso nell'articolo 513, comma 5, CC). Si equipara all'estinzione per legge o alla sopravvenuta extracommercialità per legge (ad esempio, l'inclusione di proprietà privata nella zona marittima, ai sensi dell'articolo 132, comma 2, della Costituzione spagnola e della legge costiera attuale).
• Consolidazione: Accordo tra il titolare del diritto reale limitato e il titolare della proprietà, perché "non si serve della propria cosa" (principio generale sancito dal CC). Si applica ai diritti reali limitati, non alla proprietà.
• Rinuncia: Dichiarazione unilaterale di volontà del titolare del diritto reale, a condizione che non sia in contrasto con l'interesse o l'ordine pubblico o non arrechi danno a terzi (art. 6, comma 2, CC). Non deve essere accompagnata dalla cessazione recettizia nell'esercizio del potere di fatto sulla cosa. Se un titolare di un diritto reale limitato vi rinuncia, il proprietario recupera la piena proprietà per il principio di elasticità del dominio. Se si rinuncia al diritto di proprietà, se il bene è mobile, diventa una res nullius acquisibile per occupazione; se il bene era immobile, diventa di proprietà dell'Amministrazione statale.
• Prescrizione: Prescrizione del possesso o del diritto reale negativo da parte di un terzo (articolo 1930 CC).
• Espropriazione: Ai sensi dell'articolo 53 della Legge sull'Espropriazione.

Il Possesso: Concetto di Possessore e Proprietario

Delimitazione con le Ipotesi di Non Proprietario

L'articolo 432 del CC stabilisce che "Il possesso può essere esercitato in due concetti: o come proprietario, o come possessore della cosa o del diritto per tenerla o goderne, appartenendo il dominio ad altra persona." La disposizione sembra far riferimento al potere di fatto sul quale il possesso si basa per rispecchiare il comportamento di un diritto (indipendentemente dal fatto che tale diritto esista o meno).

Se il possesso è stato acquisito a seguito di un contratto o di un negozio giuridico inter vivos, sarà, in linea di principio, tale negozio a indicare il concetto di possesso: chi ha acquisito la cosa tramite una vendita seguita dalla trasmissione la possiederà a titolo di proprietario, e chi l'ha acquisita a seguito di un contratto di locazione la possiederà a titolo di inquilino.

Solo quando l'acquisizione è stata originaria, o quando vi è stato un valido mutamento del titolo del possesso e atti possessori inequivocabili diretti contro il precedente proprietario, si farà riferimento al comportamento effettivo del possessore per dedurre il concetto di possesso (se si comporta come se fosse il proprietario, possiederà a titolo di proprietà; e se si comporta come usufruttuario, possiederà a titolo di usufrutto).

È fondamentale per l'usucapione, poiché l'articolo 447 CC smentisce la regola che si usucapisce tanto quanto si possiede. Dovrebbe essere differenziata la divisione del possesso che porta alla comparsa di diverse situazioni possessorie con concetti diversi sulla stessa cosa (il titolare di diritti, come l'inquilino, è possessore immediato della cosa, mentre il proprietario è possessore mediato della stessa), da altre situazioni in cui un soggetto detiene la cosa per conto di un altro, nell'ambito del potere di quest'ultimo e sotto le sue dirette istruzioni (es. maggiordomo che pulisce la coltelleria, utensili utilizzati dal gestore di un laboratorio, ecc.): in questi ultimi casi, la dottrina ritiene che tali soggetti siano semplici "servi del possesso altrui", non mantenendo lo status giuridico di possessore in alcun modo, né potendo quindi beneficiare dei suoi effetti.

Modalità di Acquisizione della Proprietà e del Possesso: La Tradizione Civilissima

L'articolo 438 del CC indica che il possesso si acquista con l'occupazione materiale della cosa o del diritto, o con il fatto che restano soggetti all'azione della nostra volontà, o mediante gli atti e le formalità legali stabilite per l'acquisizione di tale diritto.

Con una precisazione: l'occupazione è un mezzo per acquisire il possesso, che permetterà di acquisire la proprietà solo se vi è l'animus dell'acquirente (deducibile dalle sue azioni) e se la cosa è appropriabile per natura e non ha avuto proprietario (art. 610 CC).

La tradizione civilissima è l'acquisizione mortis causa del possesso, disciplinata dall'articolo 440 del CC ed è l'unico caso di trasmissione del possesso stesso che il defunto aveva, salvo che l'erede non subisca le conseguenze del vizio del possesso concorrente del defunto se noto e dimostrato, anche se gli effetti del possesso in buona fede possono giovare all'erede dalla morte del defunto (art. 442 CC).

Si noti che, in generale, il possesso è un fatto, e i fatti non possono essere trasmessi; pertanto, l'articolo 460, comma 2, del CC considera con una certa "improprietà" l'assegnazione del possesso fatta a un altro a titolo oneroso o gratuito, come causa di estinzione del possesso del trasmittente (e la corrispondente nascita di un nuovo possesso nell'acquirente).

Copossesso e Regole di Concorrenza per Risolvere i Conflitti Possessori

Il copossesso è il concorso coordinato di più soggetti sul bene, basato sull'applicazione delle regole della comunione, di cui agli articoli 392 e seguenti del Codice Civile, all'ambito del possesso (anche se il possesso non è un diritto).

Non è copossesso la convivenza di altri titolari articolati o coordinati in modo diverso, quando tutti hanno la stessa cosa o concetti di diritto, ma distinti, e producono una scissione nel possesso della cosa direttamente e indirettamente (ad esempio, come proprietario e come locatario).

Quando la coincidenza di più soggetti nel possesso della stessa cosa non rientra in nessuno di questi schemi, ma tutti pretendono di possedere in esclusiva e con lo stesso titolo, è necessario scegliere uno di essi. A tal fine, l'articolo 445 del CC risponde, prevedendo che "Se dovesse sorgere una controversia sul fatto del possesso, sarà preferibile il possessore attuale; se ve ne fossero due, il più antico; se le date dei possessi fossero le stesse, quello che presenta il titolo; e se tutte queste condizioni fossero uguali, la cosa sarà posta in deposito giudiziario, decidendo sul loro possesso o sulla proprietà nelle fasi corrispondenti."