Diritto Edilizio e Contratti d'Appalto: Servitù, Procedure e Responsabilità

Servitù di Luce

La servitù di luce regola il diritto di aprire aperture nel muro per ricevere luce dalla proprietà adiacente. Il proprietario di un muro di separazione non adiacente a un fondo altrui può aprire finestre o aperture per ricevere luce, alle seguenti condizioni:

• Devono essere situate all'altezza delle travi o prossime ai soffitti.
• La loro dimensione è di 30 x 30 cm.
• Devono essere protette con sbarre di ferro e rete metallica.

Il proprietario limitrofo può chiudere l'apertura se acquista la parete divisoria e non diversamente concordato, o se sviluppa la sua proprietà.

Servitù di Vista

È intesa a fissare distanze minime per garantire la privacy delle persone. Per finestre aperte o balconi con vista diretta, la distanza minima deve essere di due metri. Per proiezioni oblique, deve essere di 60 cm. Le distanze sono misurate direttamente dalla faccia esterna delle pareti e, per le finestre, dalla linea esterna se c'è una sporgenza, o dalla linea obliqua che separa le proprietà. Se è stato acquisito il diritto di vista, il fondo servente non può costruire entro i tre metri.

Servitù Costiere e Demanio Marittimo

Lungo la costa spagnola si distinguono due aree principali del demanio marittimo terrestre pubblico: le rive del mare, il mare territoriale e le proprietà interne, nonché le zone d'acqua delle rías. Esistono diverse aree sequenziali:

Servitù di Transito

La servitù di transito prevede una fascia di sei metri di larghezza, estendibile fino a venti metri in luoghi affollati, difficili o pericolosi.

Servitù di Protezione

Occupa una striscia di cento metri. Sono consentite colture e piantagioni. Nei primi 20 metri non è consentito realizzare muri ed edifici quali:

• Edifici a uso abitativo.
• Strade con traffico intenso.
• Attività che comportano la distruzione delle proprietà aggregate.
• Depositi di rifiuti.
• Pubblicità.

Servitù di Accesso al Mare

L'obiettivo è salvaguardare l'accesso al mare, sia veicolare che pedonale. L'accesso veicolare è previsto ogni 500 metri e quello pedonale ogni 200 metri. Si estende per una larghezza di 500 metri. Gli edifici dovranno essere adeguati alle disposizioni della legislazione urbanistica e architettonica, evitando l'accumulo di volumi e schermi visivi.

Servitù di Passaggio di Energia Elettrica

La legge distingue due tipi di servitù elettriche: aeree e sotterranee. La servitù di passaggio aereo di energia elettrica comprende il sorvolo del fondo servente e l'installazione di pali o torrette fisse per sostenere i cavi. La servitù sotterranea comprende l'occupazione del sottosuolo da parte dei cavi alla profondità richiesta.

Entrambe le servitù regolano il diritto di passaggio per l'installazione, il monitoraggio, la manutenzione e la riparazione della linea, inclusa l'occupazione temporanea dei terreni. La servitù non impedisce al proprietario del fondo servente di recintare, piantare o costruire, a condizione che rispetti la servitù stessa.

Il proprietario del fondo servente può modificare il percorso della servitù a sue spese, ove ciò sia tecnicamente fattibile. Sono cause di estinzione: il ritiro dell'installazione, il disuso per 9 anni ininterrotti senza giustificazione, la revoca dell'autorizzazione.

Contratto d'Opera a Prezzo Forfettario (a Corpo)

È determinato preliminarmente il prezzo globale per l'intera opera. L'aggiustamento del prezzo può avvenire in caso di modifiche ai piani o ai prezzi standard. Un aggiustamento del prezzo fisso può verificarsi con l'aumento o la diminuzione delle quantità eseguite, o se il contratto si riserva il diritto di modificare i piani. Il vantaggio principale è conoscere il prezzo in anticipo, con l'intero rischio finanziario a carico del costruttore. Il costruttore fissa un prezzo più alto per compensare tale rischio.

Contratto d'Opera a Unità di Misura

I prezzi unitari sono fissati per pezzo o quantità. Di solito è la modalità più adatta alla realtà operativa. Si distinguono due casi:

• Con determinazione delle quantità:

  Vengono fissati i prezzi unitari e il numero di unità che il costruttore dovrà eseguire, consentendo al committente di aumentare o diminuire la quantità di lavoro.

• Senza determinazione delle quantità:

  Viene fissato solo il prezzo unitario del lavoro. Le quantità di lavoro e il prezzo finale non sono noti in anticipo. Il pagamento avviene a consuntivo, in base agli importi effettivamente eseguiti.

Contratto d'Opera a Rimborso Costi (in Economia)

Il contraente è responsabile dell'acquisto dei materiali e dell'esecuzione del lavoro. È una modalità più sicura per il costruttore ed è spesso utilizzata nella riabilitazione, data la peculiarità dell'opera. Il proprietario è obbligato a pagare il costo della manodopera, dei materiali e delle altre spese. La stima del lavoro viene fatta alla fine dei lavori, in base al valore dei materiali e della manodopera. È possibile prevedere acconti sul prezzo dei lavori. La remunerazione del costruttore è normalmente fissata come percentuale del prezzo totale dell'opera. Il vantaggio di questo tipo di contratto è che il costruttore non è a rischio per il costo del lavoro, ma il committente non conosce il prezzo finale.

Procedure di Aggiudicazione degli Appalti Pubblici

Esistono tre tipi di procedure di aggiudicazione per i contratti di opere pubbliche:

• Procedura Aperta:

  Qualsiasi operatore economico può presentare domanda per l'aggiudicazione del contratto.

• Procedura Ristretta:

  Possono partecipare solo gli imprenditori selezionati che hanno presentato domanda a seguito dell'annuncio del contratto, o quelli invitati direttamente dall'amministrazione.

• Procedura Negoziata:

  Il contratto viene aggiudicato a un operatore economico direttamente scelto dall'amministrazione, previa consultazione con altri imprenditori e negoziazione dei termini del contratto.

Sia nella procedura aperta che in quella ristretta, l'aggiudicazione avviene tramite asta o gara:

• Asta:

  L'appalto è aggiudicato alla proposta economicamente più vantaggiosa (solitamente il prezzo più basso).

• Gara (o Offerta Economicamente Più Vantaggiosa):

  L'appalto è aggiudicato alla proposta che nel suo complesso è più vantaggiosa, non solo in base al prezzo.

Collaudo e Ricevimento delle Opere Pubbliche

Il collaudo si svolge alla fine dei lavori e può essere eseguito da un direttore lavori o da un altro professionista incaricato. Se le opere sono in buone condizioni, l'amministrazione deve accettarle, redigendo un verbale di ricevimento e dando inizio al periodo di garanzia, che non può essere inferiore a un anno. Se le opere non sono idonee al ricevimento, i difetti riscontrati dal direttore lavori vengono annotati nel verbale, con istruzioni dettagliate e un termine per rimediare alle carenze. Se il termine non viene rispettato, viene concesso un nuovo termine non prorogabile; in caso di ulteriore inadempienza, il contratto può essere risolto. È possibile il ricevimento parziale dei lavori, se interessano solo una parte delle opere. Dalla data di firma del certificato di collaudo, l'amministrazione ha sei mesi per concordare e comunicare all'appaltatore la liquidazione dei lavori. Se l'opera si rovina dopo la scadenza della garanzia per vizi occulti di costruzione, a causa di una violazione del contratto da parte dell'appaltatore, quest'ultimo risponderà dei danni per la durata di quindici anni.

Certificato di Abitabilità

È il documento amministrativo che certifica il rispetto delle norme tecniche di abitabilità e che l'edificio soddisfa i requisiti minimi obbligatori per essere considerato idoneo all'uso residenziale o all'abitazione umana. Prima di occupare una casa è necessario il certificato di abitabilità, ad eccezione della prima occupazione di alloggi protetti o riabilitati per i quali è richiesta la certificazione finale di agibilità. La durata del certificato di abitabilità è di 5 anni. Le aziende fornitrici di acqua, elettricità, gas e telefono non formalizzano contratti se non si possiede il certificato di abitabilità. Quando si vende una casa, è necessario includere il certificato di abitabilità. Per ottenere il certificato di abitabilità sono richiesti i seguenti documenti:

• Accreditamento della personalità del promotore.
• Certificazione finale dei lavori vistata.
• Tassa fondiaria.
• Prova documentale della proprietà dell'immobile.
• Certificato di installazione dell'antenna TV.
• Tassa di occupazione.

Abitazioni Sociali: Concetto e Requisiti

Le abitazioni sociali sono nuove costruzioni pubbliche realizzate sotto protezione, destinate a residenza regolare e permanente (escluse le seconde case). Devono avere una superficie netta inferiore o uguale a 90 m² e soddisfare le condizioni di prezzo e qualità definite per tale scopo. Sono classificate come tali dalle autorità competenti.

Salute e Sicurezza nei Cantieri Edili

Il committente è tenuto a redigere uno studio di salute e sicurezza quando si verificano le seguenti condizioni:

• Budget di esecuzione dei contratti superiore a 450.000 €.
• Durata superiore a 30 giorni e più di 20 lavoratori contemporaneamente.
• Quantità di giornate lavorative totali superiore a 500.
• Costruzione di tunnel, gallerie, dighe e condotte interrate.

Negli altri casi, è richiesto uno studio di sicurezza di base. L'appaltatore deve sviluppare un piano di sicurezza e salute sul lavoro. Questo piano deve essere approvato prima dell'inizio dei lavori. In ogni cantiere ci sarà un giornale di bordo. Se c'è una voce nel libro, una copia deve essere inviata entro 24 ore all'Ispettorato del Lavoro e della Previdenza Sociale.

Responsabilità Civile nel Settore Edilizio (LOE)

La responsabilità civile degli agenti della costruzione (secondo la LOE - Ley de Ordenación de la Edificación) è la seguente:

• 10 anni per vizi che compromettono la stabilità strutturale.
• 3 anni per vizi che interessano gli elementi di finitura o i servizi che compromettono l'abitabilità.
• 1 anno per vizi di esecuzione che influiscono sul completamento o sulla finitura.

I progettisti sono responsabili per i calcoli contrattati. Il costruttore è responsabile per i subappaltatori e i prodotti acquistati. I direttori dei lavori e dell'esecuzione delle opere sono responsabili per l'accuratezza del certificato di completamento finale.

Il direttore di progetto (o progettista) assume la responsabilità per eventuali omissioni, lacune e imperfezioni del progetto.