Diritto di Prelazione e Riscatto: Normativa e Applicazione Contrattuale

Formalità e Obblighi nella Garanzia Ipotecaria

In relazione alle formalità richieste, si evidenzia l'obbligo di scrittura per gli atti che intervengono in cambio di un agente di borsa o un corrispondente commerciale. Il contenuto di tali formalità include:

• L'obbligo di cura dello statuto tenendo conto dei beni del depositario, godendo del diritto legale di poter utilizzare e godere del valore.
• Non possono essere alienati o ipotecati beni stabiliti in pegno senza l'accordo del consenso del creditore.
• La prima costituzione non può garantire nuovi beni acquisiti o ipotecati.
• Non può garantire oggetti sui quali gravano diritti di terzi.

In accordo con quanto stabilito, si definiscono le seguenti condizioni:

1. Validità e prestazioni dell'obbligo principale procedurale, valutando il valore economico dell'alleanza dell'ipoteca sulla cosa, secondo quanto stabilito dalla legge.
2. Non si può assicurare, in pregiudizio del principale interesse di terzi, la rendita degli ultimi due anni.
3. Possono essere alienati o ceduti i crediti corrispondenti.
4. La garanzia ipotecaria copre le indennizzazioni che legalmente possono essere percepite dal debitore.

Punto 9. PRELAZIONE DEI DIRITTI REALI DI ACQUISTO

Questi diritti includono il diritto di primo rifiuto, il diritto di recesso e il diritto di scelta.

Diritto di Prelazione dell'Inquilino

In caso di vendita di abitazioni in affitto, l'inquilino ha diritto di prelazione alle seguenti condizioni:

• L'inquilino può esercitare il diritto di prelazione entro un termine di 30 giorni di calendario dalla notifica di una decisione affidabile di vendita della proprietà, specificando il prezzo e le altre condizioni.
• Lo scopo di questa notifica scade dopo 180 giorni.
• L'inquilino può esercitare il diritto di prelazione se non è stata fatta alcuna notifica, se è stato omesso uno dei requisiti, o se il prezzo reale è inferiore a quello della vendita.
• Il diritto di recesso scade dopo 30 giorni dalla notifica da parte del compratore delle condizioni essenziali della vendita, tramite un documento standard.

Il diritto di prelazione o di revoca avrà la precedenza su qualsiasi altro diritto analogo, ad eccezione della redenzione riconosciuta per possedere una casa o della redenzione convenzionale inclusa nella registrazione della proprietà al momento della conclusione del contratto di locazione. Per iscriversi nel Registro dei Titoli di Proprietà per la vendita in leasing, devono essere giustificate le notifiche previste nei rispettivi casi.

Quando la casa è venduta non in affitto, il venditore deve dichiararlo per iscritto a pena di falsificazione di documenti pubblici.

• Quando la vendita riguarda l'intero immobile locato o il resto delle abitazioni affittate come accessori allo stesso proprietario, l'inquilino non può esercitare i diritti di acquisto preferenziale solo per l'abitazione.
• Non sussiste diritto di prelazione quando i locali affittati vengono venduti insieme ad altre abitazioni o locali facenti parte della stessa proprietà, o quando sono venduti congiuntamente da vari proprietari allo stesso compratore, includendo tutti i piani dell'edificio.
• L'accordo con cui l'inquilino rinuncia a tali diritti è valido per un periodo concordato nel contratto, fino a 5 anni. Il diritto di prelazione per l'acquisto dà diritto ad avere la precedenza su un altro pagando il prezzo stabilito.

RISCATTO CONVENZIONALE

È il diritto del venditore di recuperare la cosa venduta. Il soggetto attivo è il venditore e il soggetto passivo è l'acquirente, costituendo un patto aggiunto alla vendita.

In termini di contenuto, i diritti acquisiti sono:

• Il titolare può esercitare il diritto di riscatto con il pagamento del prezzo di vendita, delle spese contrattuali e di ogni pagamento legittimo.
• Si otterrà la cosa libera da ipoteche o mutui imposti dall'acquirente.
• Il riscatto si estingue con la scadenza di 4 o 10 anni, come stabilito dal Codice Civile (CC). I creditori del venditore possono esercitare il loro riscatto dopo la separazione dei beni.

Per quanto riguarda la prelazione, il diritto di riscatto ha sempre la precedenza sul riscatto convenzionale.

RISCATTO LEGALE

È il diritto di subentrare alle stesse condizioni previste nel contratto in atto per acquisire una cosa venduta. La sua origine è legale e può essere causa di risoluzione. Il suo contenuto è quello di sostituirsi alla posizione dell'acquirente, e questo riscatto ha sempre la precedenza sul riscatto convenzionale.

REVOCARE L'ADIACENTE

Si verifica tra proprietari di aziende agricole adiacenti. Il soggetto attivo è il proprietario di un annesso agricolo, preferendosi le piccole aziende agricole e, se le aziende sono pari, colui che ha richiesto per primo.

In relazione all'oggetto, sono proprietà rurali adiacenti non superiori a un ettaro, non separate da torrenti, fossi o dirupi. Il suo contenuto conferisce il diritto di surrogazione dell'acquirente entro 9 giorni; l'acquirente si sostituisce al venditore in tutti i suoi diritti e azioni, contabilizzando il prezzo di vendita e le spese contrattuali.

Nelle situazioni di locazioni urbane, nel caso di un trasferimento dell'attività locale oggetto della locazione, il proprietario ha diritto di prelazione che può essere esercitato entro 20 giorni.

RETRACTO DI COMUNITÀ

Il riscatto della comunità spetta al proprietario di una cosa comune in caso di trasferimento a un estraneo da parte di alcuni o tutti i comproprietari della cosa comune. Non si può vendere per 4 anni, e in caso di preferenza tra più comunità che vogliono esercitare tale riscatto, questo sarà ripartito.

Diritto di Prelazione e Recesso in Ambito Urbano

In linea di principio, i diritti di prelazione e recesso sono stabiliti per intervenire nel mercato fondiario. Tuttavia, non sono oggetto solo il pavimento vuoto, ma possono essere soggetti a tali diritti i trasferimenti a titolo oneroso dei seguenti beni: terreni di varia specie e case in diverse situazioni.

Per essere esercitati dai Comuni, questi diritti devono essere delimitati prima della presentazione alle aree interessate, specificando quali trasferimenti di oggetti sono soggetti all'esercizio di tali oneri.

La delimitazione di queste aree di soggezione, sia per segnare il recesso, può essere effettuata durante l'adattamento, lo sviluppo, la revisione della pianificazione generale o tramite una procedura specifica per la definizione di poligoni.

Nella delimitazione di queste aree di deposito devono essere indicati gli oggetti materiali i cui trasferimenti sono oggetto dell'esercizio gravoso di tali diritti.

Il consiglio di gestione o il proprietario deve presentare al Registro della Proprietà una copia del contratto di delimitazione con i piani, affinché il registro non iscriva trasferimenti senza dimostrare di aver effettuato le necessarie comunicazioni al sistema di registrazione.

Il periodo di detenzione di tali trasferimenti sarà stabilito con un massimo legale fiscale invalicabile di 10 anni.

Gli aspetti più importanti della procedura di alienazione dei beni sono i seguenti:

Esercizio della Prelazione

Il proprietario di un immobile oggetto deve notificare in qualsiasi momento al consiglio la decisione della sua intenzione di alienare, mostrando formalmente l'offerta di vendita con:

• Il prezzo previsto.
• Le modalità di pagamento.
• Le altre condizioni della trasmissione.

Il Consiglio può esercitare il suo diritto di prelazione per un periodo di 60 giorni dalla notifica.

Diritto di Recesso

Può essere esercitato solo dal Consiglio nei seguenti casi:

• Non è stata fatta alcuna notifica.
• È stata omessa una condizione necessaria.
• Il prezzo effettivo della trasmissione era inferiore a quello riportato.
• Qualsiasi altra condizione era meno onerosa di quella notificata.

L'acquirente è tenuto a comunicare il trasferimento al Consiglio consegnando una copia scritta. Il Consiglio può esercitare tale diritto di prelazione per un periodo di 60 giorni.

Alcuni aspetti da evidenziare sono:

• La notifica scade dopo 4 mesi.
• La mancanza di comunicazione della prelazione o della revoca impedisce la registrazione del trasferimento nel Registro della Proprietà.

Il Contratto

Come istituzione di diritto privato, il contratto è un accordo di volontà tra parti precedentemente divergenti, in base al quale si modifica un rapporto giuridico di carattere economico. Questa definizione implica:

• Una pluralità di volontà.
• Queste volontà sono spesso divergenti; prima della nascita del contratto, le parti hanno diverse motivazioni da conciliare nel punto cruciale.
• L'obiettivo del contratto è definire una relazione.
• Questo rapporto deve essere giuridicamente tutelato dalla legge.
• Hanno un carattere economico.

Caratteristiche e Elementi del Contratto

Le caratteristiche di un contratto sono:

• Subordinato a interessi sociali.
• Buona fede.
• Limitazione dell'autonomia.
• Interventi dello Stato.
• Intervento del giudice.

I suoi elementi sono:

• Elementi essenziali: devono essere presenti e possono essere comuni a tutti i contratti.
• Elementi naturali: quelli che normalmente accompagnano il contratto e possono essere integrati dalla volontà delle parti.
• Elementi accidentali: quelli normalmente associati al contratto e sono costituiti dal termine e dalla modalità.

Classificazione dei Contratti

I contratti possono essere classificati:

• Per loro natura: unilaterali e bilaterali.
• In base al beneficio: onerosi (benefici per entrambe le parti), commutativi (quando il vantaggio è regolare e non può essere casuale), gratuiti (beneficio per una parte), remuneratori (quando un servizio non ha valore legale come la distribuzione di una ricompensa per i servizi resi).
• Per la loro formazione: includono consensuali (è necessario il consenso, ma sufficiente), formali (richiedono una modalità solenne specifica) e reali (richiedono la consegna di una cosa oltre al consenso).
• Per la loro regolamentazione: tipici o atipici.
• Nella normativa che li regola: possono essere civili o commerciali.
• Sulla funzione economica e conformità legale: possono essere classificati come: mezzi di trasporto (vendita, permuta, donazione). Contratti in cui vi è un trasferimento di uso e godimento, quali: contratto di locazione, contratto di servizi, contratto di lavoro e contratto di cessione di servizi.
• Per la gestione individuale: contratto di gestione o di mediazione.
• Con la loro gestione collettiva: accordo di partnership.
• Per ragioni di sicurezza: accordo di deposito.
• Per la loro natura casuale: contratto di assicurazione, rendita, gioco d'azzardo, scommessa.

Fasi di Formazione del Contratto

Con la formazione dei contratti, prima della creazione, si verificano manifestazioni interne che sono la gestazione, la concezione e la risoluzione per la celebrazione. In questa fase, dobbiamo distinguere:

• Contratto di preparazione.
• L'offerta: la dichiarazione unilaterale di volontà rivolta a una o più persone che intendono contrarre, con i seguenti requisiti:
  • Seria intenzione di contrarre.
  • Intenzione completa.
  • Rivolta a persone specifiche o meno.
• Il contratto preliminare: è un accordo volontario volto a dare attuazione a un contratto futuro, che al momento non si vuole o non si può completare.

Perfezionamento di un Contratto

In questa situazione si considerano 4 soluzioni per il perfezionamento:

• Dichiarazione: il contratto si perfeziona quando l'accettante emette una dichiarazione di intenti.
• Emissione: sorge quando l'accettazione viene inviata.
• Ricezione: sorge quando il proponente riceve la risposta dell'accettante.
• Conoscenza: si verifica quando il proponente viene a conoscenza della risposta.

Gli effetti del contratto possono essere generali (riguardano tutti i contratti), speciali (si applicano solo a quelli che appartengono a un particolare tipo) e specifici (su ognuno singolarmente). Sono effetti generali: costrizione, maturazione e relatività.

Contratto che Trasferisce la Proprietà: La Vendita

Il suo scopo è trasmettere il dominio delle cose da un soggetto all'altro. La vendita è un contratto in cui una parte offre qualcosa e l'altra paga un prezzo. Gli elementi essenziali del contratto sono: il consenso, la cosa e il prezzo.

Esistono diversi tipi di vendita: Civile, Commerciale, Comune, Speciale, Regolare, Pubblica, Privata, Volontaria e Necessaria (regolati nel Codice Civile).

Si tratta di un contratto di trasferimento di proprietà che sostiene il mantenimento del contratto di titolo per scopi di sicurezza; è un contratto consensuale, causale, bilaterale e oneroso. I soggetti di questo contratto sono l'acquirente e il venditore. L'oggetto sono tutte le cose che devono esistere ed essere determinate. Questo contratto regolare può essere elevato ad atto pubblico davanti a un notaio e registrato nel Catasto.

Obblighi e Diritti del Venditore

Gli obblighi del venditore sono: pagare le spese dell'atto notarile, mantenere la cosa, consegnarla quando e dove stabilito, e rispondere per vizi e difetti occulti.

I diritti del venditore sono:

• Nei casi in cui la consegna potrebbe essere ritardata.
• Nei casi in cui può esserci un mancato pagamento del prezzo.
• Se si tratta di immobili.
• Se si tratta di mobili.
• Per gli arretrati di pagamento.
• La sospensione della consegna della cosa.

Le responsabilità del venditore sono:

• Per lo sfratto: i requisiti sono che non ci sia una decisione definitiva, un diritto anteriore e la comunicazione, e l'impatto sarebbe in caso di dimissioni o sfratto parziale.
• Per i vizi occulti: i requisiti sono che non vi sia un vizio apparente, che sia il primo, entro il termine, e che il compratore lo ignorasse.

Questi effetti possono verificarsi nelle aziende agricole e nei bovini.

Obblighi e Diritti dell'Acquirente

In relazione agli obblighi del compratore sono:

• Pagare il prezzo.
• Ottenere la cosa.
• Pagare le spese e i rifornimenti necessari.
• Pagare la prima rata, la registrazione e le tasse di trasferimento.

I diritti dell'acquirente sono: sospendere il pagamento, risolvere la vendita, richiedere la consegna della cosa, agire se la cosa presenta diritti occulti.

In questo caso i diritti sono: ritirare o richiedere una riduzione del prezzo e il risarcimento.

La responsabilità del compratore può derivare da un mancato pagamento e dal ritardo.

Il contratto di acquisto termina per:

• Cause generali.
• Mancanza di validità.
• Presenza di privilegi occulti.
• Recesso.

Ci sono alcune peculiarità riguardo al rischio: il rischio è dell'acquirente se ci sono ritardi da parte del venditore.

Contratto di Vendita con Patto di Riscatto

Si verifica quando il venditore si riserva il diritto di recuperare la cosa venduta. La sua natura giuridica è simile a quella delle vendite. È un diritto reale trasmissibile e ipotecabile.

I soggetti sono il venditore e l'acquirente, come nella vendita. Ha una durata di 4 anni e può arrivare fino a 10 anni. I diritti degli acquirenti sono:

• Sostituirsi al venditore in una comproprietà di una cosa indivisa.

Gli obblighi del venditore sono: far passare i contratti di locazione da parte dell'acquirente in buona fede e secondo l'uso di ogni luogo.

I diritti del venditore si esercitano esercitando il suo diritto di recesso pagando ogni pagamento legittimo.

Mentre uno può o non può essere ripartito dal Codice Civile.