Diritto di Proprietà e Comunione: Confini, Comproprietà e Espropriazione

Confini di Proprietà: Criteri e Demarcazione

Il confine deve essere tracciato in conformità ai titoli di ciascun proprietario e, in loro assenza, in base al possesso dei contigui o ad altro mezzo di prova.

Se nessuno di questi elementi potesse stabilire la demarcazione, il terreno sarà ripartito in modo uniforme. Se i titoli dei vicini adiacenti indicassero una maggiore o minore superficie complessiva della proprietà, l'aumento o la diminuzione dovrà essere distribuita in modo proporzionale. La nuova normativa per tale procedura è motivata dal cosiddetto lavoro d'ufficio, un processo regolare in cui il valore della proprietà, ai fini della determinazione o della pubblicazione, superava i 3000 €.

Comunione e Condominio: Principi Fondamentali

Gli articoli 392-406 del Codice Civile disciplinano la proprietà comunitaria. L'articolo 392 recita: "La comunione si ha quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone."

In assenza di un contratto o di principi specifici, una comunione di proprietà è disciplinata dalle disposizioni di questo titolo. Questa disposizione ha parlato di proprietà di una cosa e di proprietà di un diritto, intendendo che la comunione è un genere di proprietà. La prima può riguardare tutti i tipi di diritti di proprietà, mentre la seconda si riferisce solo a cose specifiche che sono oggetto di proprietà.

Tipi di Comunione

La comunione esiste quando un diritto è comune a diversi soggetti e può essere:

• Singolare o Universale: si riferisce a diritti specifici o a un patrimonio (es. eredità).
• Convenzionale o Accidentale: a seconda che i detentori l'abbiano costituita su base volontaria, o che sia derivata da un altro presupposto, come la successione ereditaria a favore di più eredi, o la confusione/commistione di beni mobili.
• Regolare o Forzosa: quest'ultima caratterizzata dall'indivisibilità.

Comunione Romana e Comunione Germanica (o a Mani Comuni)

La prima è la comunione romana, la seconda è la comunione germanica.

Nella comunione romana, i comproprietari sono uniti dall'unità della cosa, avendo una partecipazione per quote. Nella comunione germanica, vi è un legame personale tra i partecipanti, subordinato al rapporto reale. Nella prima, i titolari hanno una quota che rappresenta l'estensione del loro diritto di disporne liberamente. Nella seconda, il rapporto personale o familiare tra i soggetti esclude la libera sostituzione di uno di essi, impedendo l'esistenza di quote negoziabili. Anche se la volontà dei partecipanti è diversa, devono agire congiuntamente affinché gli accordi siano adottati a mani comuni.

Diritti e Doveri nella Comunione

I diritti in relazione alla cosa comune includono l'uso, il godimento, la conservazione, l'amministrazione, la difesa del diritto e la pretesa su di essa, nonché la modifica e l'eliminazione.

In relazione a quanto precede, l'articolo 394 recita: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto."

Sebbene il diritto di ciascun proprietario sia limitato a una quota indivisa, esso non è estraneo alla proprietà del bene considerato come un'unità, per tutta la durata dell'indivisione, con la conseguenza che nessun proprietario può trovarsi in una situazione precaria rispetto alla cosa comune o a parte di essa.

A tal fine, l'articolo 393 stabilisce che le spese e gli oneri devono essere sostenuti dai partecipanti in proporzione alle loro quote. Si presume che le quote siano uguali fino a prova contraria. Pertanto, ogni comproprietario ha il diritto di costringere gli altri partecipanti a contribuire alle spese di manutenzione della cosa comune e non può essere esonerato da tale obbligo se non rinunciando alla sua quota di proprietà.

Amministrazione della Cosa Comune

Per l'amministrazione della cosa comune, le deliberazioni sono prese a maggioranza, come previsto dall'articolo 398 del nostro Codice Civile. L'articolo stabilisce che per il godimento e una migliore amministrazione della cosa comune sono obbligatorie le deliberazioni adottate dalla maggioranza dei partecipanti, calcolata in base al valore delle quote.

Diritti sulla Quota di Proprietà

In relazione ai diritti dei partecipanti sulla loro quota, l'articolo 399 del Codice Civile stabilisce che ogni proprietario ha la piena proprietà della sua parte, così come dei frutti che le corrispondono. Può quindi alienarla, cederla o ipotecarla, e persino sostituire un altro nel suo uso, a meno che non si tratti di diritti personali.

Tuttavia, l'effetto della vendita e dell'ipoteca, in relazione agli altri partecipanti, è limitato alla parte assegnata al co-proprietario dopo la divisione della comunione.

Infine, la comunione si estingue con la divisione della cosa comune, distinguendo tra beni divisibili e indivisibili.

Espropriazione per Pubblica Utilità

Si tratta di un atto di diritto pubblico in base al quale lo Stato, o un ente che agisce per suo conto, acquisisce la proprietà di un bene privato previo pagamento di un indennizzo.

Requisiti del Procedimento di Espropriazione

Un procedimento di esproprio richiede:

• a) Una dichiarazione di pubblica utilità o interesse sociale.
• b) Un accordo tra l'amministrazione e il cittadino.
• c) Un giusto indennizzo.
• d) Il pagamento dell'indennizzo.

Documentazione e Fasi Procedurali

La documentazione e le fasi procedurali per un'espropriazione di questa natura prevedono:

• a) Un progetto preliminare che deve essere ordinato da un'autorità superiore competente e redatto da un tecnico qualificato in materia. Il progetto deve contenere:
  1. Una relazione descrittiva dell'oggetto che si intende acquisire, con la sua ubicazione, i dati catastali e l'analisi delle possibili alternative, la scelta e la motivazione della soluzione più idonea, la descrizione delle parti che lo compongono e i calcoli giustificativi.