Istituti Giuridici Romani: Diritti Reali e Garanzie

Il contratto di locazione e la superficie sono rapporti giuridici. Nella loro struttura e nelle loro fasi storiche non si può dire che nessuno dei due avesse una sanzione. Sono stati considerati come diritti di proprietà nel periodo post-classico, piuttosto che classico, per i seguenti motivi:

• L'oggetto del contratto di locazione è la terra, mentre l'oggetto della superficie è l'edificio da costruire.
• In entrambe le istituzioni vi è un legame personale nel godimento tra la persona e il loro diritto.

Da Roma, il contratto di locazione era l'istituzione che i grandi proprietari terrieri usavano per ottenere alti rendimenti sulla loro terra. La superficie ebbe grande importanza in epoca medievale, essendo il mezzo con cui i proprietari sfruttavano la loro terra.

I due sono diritto positivo e sono stati utilizzati fino ai primi anni del XX secolo. Nel nostro diritto civile vi sono due istituti il cui antecedente è il contratto di locazione:

Enfiteusi

Si tratta di un diritto reale alienabile e trasmissibile tramite atti inter vivos e mortis causa, che attribuisce a un individuo il pieno godimento di un immobile con l'obbligo di non deteriorarlo e il pagamento di un canone annuo.

Superficie

È un diritto reale, alienabile e trasmissibile per via ereditaria, in cui si gode e si conserva per lungo tempo (in genere 90 anni) il diritto di costruire un edificio sul terreno altrui.

Pegno

Interesse di protezione in cui il debitore cede il possesso al creditore di una cosa che gli appartiene per garantire l'obbligo; il creditore ha il dovere di restituire la cosa se l'obbligazione è stata soddisfatta.

Ipoteca

Interesse di protezione in cui il debitore si impegna o promette al creditore di dare una cosa in caso di violazione dell'obbligo.

Diritti di Garanzia

A Roma vi erano vari modi in cui un debitore garantiva il pagamento di un debito nei confronti di un creditore. Queste forme hanno una duplice natura:

• Personale: Accanto al debitore principale si pone un'altra persona che si impegna a pagare il debito se il debitore non adempie. È il garante.
• Reale: Il debitore consegna una cosa al creditore a garanzia del pagamento di un debito.

Caratteristiche generali dei diritti di garanzia:

• Il creditore non ha un diritto reale di godimento sulla cosa, ma acquisisce il potere di agire solo in caso di inadempimento dell'obbligazione.
• L'esistenza del diritto reale di garanzia dipende dall'esistenza di un'obbligazione principale tra creditore e debitore.
• La caratteristica più evidente di questi diritti reali è l'opponibilità "erga omnes", perché sono diritti che possono essere fatti valere nei confronti di chiunque, ovunque si trovi la cosa.

A Roma si distinguevano tre modalità successive, storicamente organizzate, di garanzia reale:

1. Fiducia: Il debitore trasferisce la proprietà di una cosa al creditore a garanzia del debito.
2. Pegno (pignus): Il debitore trasferisce il possesso di una cosa al creditore.
3. Ipoteca (hypotheca): Il debitore non trasferisce al creditore né la proprietà né il possesso, ma promette che lo farà in futuro solo in caso di inadempimento dell'obbligazione.

Fiducia

Interesse di garanzia in base al quale il debitore trasferiva al creditore, tramite mancipatio, la proprietà di una cosa con l'obbligo da parte del creditore di ritrasferirla al debitore tramite remancipatio una volta che il debito fosse stato rimborsato.