Lesione Enorme nel Contratto di Vendita Immobiliare: Requisiti ed Effetti

Lesione Enorme nel Contratto di Vendita: Un Approfondimento

La questione della lesione enorme ha origini nel diritto romano e, inizialmente, si riteneva che solo il venditore potesse subirne pregiudizio. Modernamente, si è affermato il principio di tutela della commutatività del contratto, riconoscendo che la lesione enorme può danneggiare sia il venditore che l'acquirente.

Definizione di Lesione Enorme

Il venditore subisce una lesione enorme quando il prezzo ricevuto è inferiore alla metà del giusto prezzo (valore di mercato) del bene venduto. L'acquirente, invece, subisce una lesione enorme quando il giusto prezzo del bene acquistato è inferiore alla metà del prezzo pagato.

Forma Giuridica

La lesione enorme non è considerata un vizio del consenso in senso stretto. Si tratta piuttosto di un vizio oggettivo, tipico del contratto di compravendita e di altri specifici atti giuridici espressamente previsti dalla legge.

Requisiti della Lesione Enorme nella Compravendita Immobiliare

Affinché la vendita possa essere rescissa per lesione enorme, devono sussistere i seguenti requisiti:

• La vendita deve riguardare un bene immobile.
• La vendita non deve essere stata fatta tramite asta giudiziaria (Ministero della Giustizia).
• Il danno subito deve essere di carattere straordinario e rilevante. La valutazione di tale requisito è una questione di fatto, non di diritto.
• La cosa non deve essere perita per caso fortuito o forza maggiore, che graverebbe sull'acquirente.
• L'acquirente non deve aver alienato il bene.
• L'azione di rescissione deve essere promossa tempestivamente, entro il termine di prescrizione.

Effetti della Rescissione per Lesione Enorme

Se il venditore è colui che ha subito la lesione, l'acquirente può evitare la rescissione del contratto offrendo un supplemento di prezzo. Viceversa, se l'acquirente è colui che ha subito la lesione, il venditore può evitare la rescissione.

Riduzione del Prezzo e Conseguenze

Gli effetti variano a seconda che il convenuto accetti la rescissione o insista per la prosecuzione del contratto:

1. Se il convenuto insiste per la prosecuzione del contratto:
   • Se l'attore è il venditore, l'acquirente convenuto può evitare la rescissione offrendo un supplemento di prezzo fino al giusto prezzo, meno un decimo.
   • Se l'attore è l'acquirente, il venditore convenuto può evitare la rescissione restituendo l'eccesso ricevuto rispetto al giusto prezzo, aumentato di un decimo (come previsto dall'articolo 1890 del Codice Civile).
2. Se il convenuto accetta la rescissione: Le parti hanno il diritto di essere rimesse nello stato in cui si trovavano prima della stipula del contratto.