Criteri per la Stima del Valore Immobiliare

Descrizione della Zona Circostante (Caratteristiche Estrinseche)

Si intende il territorio che circonda il bene, esteso fino a dove c’è uniformità nella tipologia costruttiva. Si parla di caratteristiche estrinseche. Ad esempio, si considerano:

• Localizzazione: Zona centro storico, zona semi-periferica, periferia o frazione.
• Tipologia: Zona residenziale o zona insediamenti produttivi.
• Servizi: Presenza di scuole, supermercati, linee di trasporto pubblico.
• Ambiente: Livello di traffico e tipologia dell’eventuale inquinamento, verde pubblico, presenza di parcheggi.

Descrizione del Fabbricato (Caratteristiche Intrinseche)

Fa riferimento alle caratteristiche intrinseche dell’edificio in relazione a:

• Struttura: Numero di piani, aspetto esterno del fabbricato, presenza e stato del cortile, presenza del giardino, tipologia degli spazi di parcheggio, presenza di autorimessa.
• Impianti: Presenza dell’ascensore, tipo di riscaldamento, presenza di impianti di automazione (es. cancelli).
• Stato di Manutenzione: Età del fabbricato e stato generale di manutenzione.

Descrizione dell’Unità Immobiliare

Fa riferimento alle caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare, suddivise in:

Caratteristiche Immutabili:

• Altezza del piano.
• Disposizione dei locali.
• Esposizione ai punti cardinali.
• Luminosità e presenza di balconi.
• Presenza di vedute panoramiche.
• Numero di servizi igienici e stanze.

Caratteristiche Modificabili:

• Porta blindata.
• Stato di porte e infissi.
• Pavimenti (es. in legno o altro).
• Classe energetica.
• Impianto elettrico (conformità alla Legge 46/90).
• Presenza di aria condizionata.
• Impianto di allarme.

Descrizione della Situazione Giuridica del Bene

Al fine di completare la ricerca di ogni informazione utile per la descrizione estimativa del bene, occorre prendere visione dei documenti che ne evidenziano lo stato giuridico. Tali documenti sono:

• Rogito di proprietà.
• Contratto del mutuo ipotecario (se presente).
• Visure catastali.
• Bilancio e regolamento condominiale (se l'immobile è in un condominio).
• Attestazione di certificazione energetica.
• Contratto di locazione (se l'immobile è affittato).

Parametri Fondamentali del Quadro Mercantile

Fra tutti i beni simili, si scelgono quelli con reddito analogo e, in particolare, che presentino:

• Simile beneficio fondiario.
• Simile tipologia edilizia.
• Collocazione nella stessa zona.
• Non siano nuove costruzioni.

Parametri Economici di Stima

Tipologie di beni e i relativi parametri economici di stima:

• Fabbricati residenziali: Beneficio fondiario (Bf) o canone di locazione.
• Fabbricati commerciali: Beneficio fondiario (Bf) o canone di locazione.
• Terreni agricoli: Beneficio fondiario (Bf) o produzione lorda vendibile.
• Aziende commerciali: Valore dei beni o dei servizi prodotti.
• Diritto di usufrutto: Reddito di usufrutto.
• Diritto di superficie: Reddito del superficiario.

Spese di Amministrazione

Le spese di amministrazione sono riconducibili a svariate funzioni/attività:

• Stesura del contratto di locazione.
• Calcolo della rivalutazione del canone di locazione.
• Stesura e invio della lettera con cui si comunica l'aumento del canone.
• Riscossione delle rate (anche se in banca).
• Calcolo delle imposte.
• Pagamento delle imposte (ufficio postale o banca).
• Compilazione del modello F24.
• Ripartizione delle spese condominiali.

Queste spese possono essere considerate rischiose se la gestione amministrativa è curata dal proprietario, oppure reali se l’immobile è gestito da un’agenzia immobiliare o si trova in un condominio. Per la loro quantificazione si fa riferimento al canone di locazione annuale e si applica una percentuale dal 2% al 5% in base alle caratteristiche del fabbricato e agli usi locali.

Spese di Manutenzione Straordinaria, Reintegrazione e Assicurazione

La quantificazione di questa spesa avviene applicando una percentuale sul canone di locazione posticipato dell’immobile, compresa fra il 7% e il 20%. Al fine di facilitare la scelta, occorre utilizzare i seguenti parametri:

Tipologia Costruttiva:

• Tipo di struttura portante.
• Verde condominiale.
• Box, autorimesse o parcheggi nell’edificio (es. al piano terra).

Materiali Impiegati:

• Rivestimento (es. a faccia vista).
• Copertura del tetto.
• Impianti idraulici (es. realizzati con tubi in piombo o plastici).

Impianti Presenti:

• Ascensore, videocitofono, antenna TV e parabola satellitare.
• Riscaldamento, automazione cancello.

Tipi di Assicurazioni:

• Classe a rischio incendio.
• Tipologie di assicurazione presenti.

Da tutto ciò scaturisce l'individuazione della percentuale più idonea da applicare. Infatti, se le scelte costruttive messe in atto non comportano spese aggiuntive particolari (es. assenza di interventi in facciata per la presenza di mattoni a faccia vista, o assenza/presenza di pochi impianti condominiali), la percentuale sarà inferiore. Al contrario, la presenza di un garage interrato che comporterà nel tempo la sostituzione della guaina impermeabilizzante, richiederà una percentuale superiore.

Riepilogo dei Criteri Descrittivi del Bene

Descrizione della Zona Circostante

Si intende il territorio che circonda il bene esteso fino a dove c’è uniformità nella tipologia costruttiva si parla di estrinseche. Ad esempio: zona centro storico o zona semi periferica o periferia o frazione, zona residenziale o zona insediamenti produttivi, presenza di servizi come scuole - supermercati - linee di trasporto pubblico, livello di traffico e tipologia dell’eventuale inquinamento, verde pubblico, presenza di parcheggi.

Descrizione del Fabbricato

Fa riferimento alle caratteristiche intrinseche dell’edificio in relazione a: Struttura: quanti piani? Esternamente il fabbricato come si presenta? Come si presenta il cortile se è presente? Presente il giardino? Spazi di parcheggio come sono? Presenza autorimessa?; Impianti: presenza dell’ascensore? Tipo di riscaldamento? Impianti di automazione cancelli sono presenti ecc.; Stato di manutenzione: età del fabbricato - stato di manutenzione.

Descrizione dell’Unità Immobiliare

Fa riferimento alle caratteristiche intrinseche dell’ unità immobiliare in relazione a caratteristiche immutabili: Altezza del piano, Disposizione dei locali, Esposizione ai punti cardinali, Luminosità presenza di balconi, Presenza di vedute panoramiche, Quanti servizi igienici sono presenti, Numero stanze. Vanno poi considerate anche le caratteristiche modificabili: Porta blindata, Porte e infissi come si presentano, Pavimenti ( in legno o altro…), Classe energetica, Impianto elettrico (è a norma legge 46/90). Presenza aria condizionata, Impianto allarme.

Descrizione della Situazione Giuridica del Bene

Al fine di completare la ricerca di ogni informazione utile per la descrizione estimativa del mio bene occorre prendere visione dei documenti che evidenziano lo stato giuridico del bene oggetto di valutazione. Tali documenti sono: Rogito di proprietà, Contratto del mutuo ipotecario (se presente), Visure catastali, Il bilancio e il regolamento condominiale (se è in un condominio), Attestazione di certificazione energetica, Contratto di locazione (se è affittato).

Passaggio dal Valore Ordinario a Quello Reale

Quasi mai il valore ordinario ottenuto coincide con quello reale. Occorre considerare una serie di particolarità che si discostano da tale condizione. Nelle prossime fasi dovremo:

• Aggiungere le caratteristiche straordinarie positive (comodi o aggiunte).
• Togliere le caratteristiche straordinarie negative (scomodi o detrazioni).

Da ciò otterremo il passaggio dal valore ordinario del bene al valore reale.

Rischi di Gestione (Sfitto e Inesigibilità)

I rischi di gestione connessi con la locazione degli immobili sono:

• Rischio di Sfitto: Legato alla difficoltà di riuscire a sostituire in tempi brevi l’inquilino che ha lasciato l’immobile.
• Rischio di Inesigibilità: Legato alla difficoltà nel riuscire a incassare regolarmente il canone di locazione.

Per coprire questi rischi è opportuno considerare la possibilità di accumulare un fondo di deposito dal quale attingere in caso si verifichino uno dei due rischi prima indicati. Pertanto, questi rischi vengono calcolati annualmente come voce di spesa nella determinazione del Bf, applicando una percentuale del 3% del canone annuo.

I Comodi e gli Scomodi nella Valutazione

I comodi e gli scomodi sono caratteristiche che modificano in modo sostanziale il valore ordinario del bene. Essi non incidono sulla superficie commerciale del bene, ma influenzano la domanda, rendendolo più o meno appetibile sul mercato.

Spesso corrispondono a qualità abitative del fabbricato che risultano impossibili da misurare e quantificare in termini di costo o trasformazione. Sono quantificati come percentuale sul valore.

Fattori che Determinano la Percentuale:

1. Esperienza personale del valutatore.
2. Capacità di analisi economica e tecnica del bene.
3. Conoscenza del mercato.