Procedure Catastali e Rilievo Geometrico: Fondamenti di Estimo Immobiliare in Italia

RILIEVO GEOMETRICO (terreni)

mappa urbana= Oggi le mappe del catasto sono uniche sia per catasto terreni e fabbricati . In essa sono indicate per particelle edilizie che si identifica con un numero e un linea continua nera. Il fabbricato viene rappresentato circoscrivendo la proiezione sul terreno del muro perimetrale. 

planimetria delle unità immobiliari= La mappa urbana è correlata dalle planimetrie delle singole unità immobiliari e da elaborarti grafici che rappresentano la suddivisione di un edificio in U.I. Ogni U. I. è contraddistinta da un numero principale della particella edilizia comune a tutte le U,I. E un numero di subalterno che indica la singola U.I. 

OPERAZIONI ESTIMATIVE

zone censuarie= porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere un solo Comune o porzione del medesimo o gruppi di Comuni aventi simili caratteristiche ambientali e socioeconomiche 

microzone= porzione del territorio comunale o di più Comuni o un Comune intero che presenta omogeneità per quanto riguarda posizione, caratteri urbanistici, socioeconomici, storico - ambientali, dotazione di servizi e infrastrutture urbane 

qualificazione si divide in nuove categorie e vecchie categorie 

classamento= attribuzione a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza per i nuovi fabbricati il classamento è automatico, con la procedura informatica DOCFA l’attribuzione della qualità e della classe è basata su due parametri: a)il fattore posizionale, rappresentativo delle caratteristiche della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato (qualità urbana e ambientale). B) il fattore edilizio, rappresentativo delle caratteristiche del fabbricato e dell’unità immobiliare (caratteristiche edilizie). 

classificazione= suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di capacità di reddito il numero di classi è illimitato la prima classe è la peggiore 

Il reddito imponibile o catastale: immobili a destinazione ordinaria: La tariffa d’estimo deriva dalla media dal valore locativo ( RI = Rpl −(Q +Svz + Amn +Sf /In) e dal valore di mercato R I = Vm*r. Immobili a destinazione speciale RI =Vk *r. 

Tarifa catastale= esprime la rendita catastale per ogni categoria e classe, per unità di consistenza, con riferimento ai prezzi medi correnti nel periodo censuario fissato per legge.  

Procedura informatica (obbligatoria): DOCFA= modello D1=dati censuari delle unità immobiliari e dei soggetti intestatari. Modello 1N parte prima =descrizione delle caratteristiche del fabbricato urbano a destinazione ordinaria. Modello 1N parte seconda= descrizione delle caratteristiche di ciascuna unità immobiliare del fabbricato dichiarato.Modello 2N parte prima e seconda= dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione speciale. Planimetrie= di ciascuna unità immobiliare elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni.

Il valore catastale non si riferisce al valore di mercato di un immobile, ma al suo valore ai fini tributari, mentre la rendita catastale si riferisce al reddito autonomo prodotto dall’immobile. 

FASI DEL CATASTO= Formazione: - operazioni topografiche (rappresentazione planimetrica delle particelle sui fogli di mappa) -operazioni estimative (il territorio nazionale è stato suddiviso in 21 zone ciascuno delle quali comprende un gruppo di province uniformi per l’ordinamento colturale delle aziende agrarie. Ogni Provincia viene suddivisa in 300 circoli censuari all’interno dei quali si trova il comune tipo con l’azienda studio. Le operazioni estimative comprendono: la qualificazione, classificazione, classamento e determinazione delle tariffe • Pubblicazione al termine della formazione i documenti catastali furono esposti al pubblico per 60 giorni per farne verificare l’eventuale presenza di errori e omissioni. - revisioni consiste nel ricalcolare gli estimi con riferimento ai prezzi correnti. Sono indette con provvedimento legislativo. • Attivazione ( consiste nella correzione dei documenti catastali provvisori) • Conservazione : Consiste nel mantenere aggiornati gli atti catastali in seguito a : - Mutazioni soggettive (relative agli intestati) Avvengono tramite la voltura catastale per compravendita, successione, donazione, ecc. - Mutazioni oggettive (relative allo stato dei possessi o cambiamenti dei redditi) Quando tramite delle verifiche periodiche o straordinarie si riscontrano cambiamenti di qualità di coltura (variazioni di RD e RA) o di consistenza delle particelle (frazionamenti o fusioni) (01-01-1962 il CATASTO E’ ENTRATO IN CONSERVAZIONE) 

FASI DEL FRAZIONAMENTO= 1. Richiesta dati catastali agli uffici del catasto di un estratto autentico di mappa , dove si realizzerà la rappresentazione grafica della suddivisione della particelle, con l’indicazione di 3 punti fiduciali. 2. Sopraluogo sul terreno da suddividere con l’effettuazione di misure e rilievi e delimitazione dei nuovi confini tra le particelle 3. Predisposizione degli elaborati grafici nei quali si rappresentano le nuove linee che dividono le nuove particelle. Le misure e i rilevi vengono riportati in un libretto delle misure. Al libretto delle misure viene poi allegata una relazione tecnica dove si evidenziano commenti e difficoltà incontrate nell’esecuzione del frazionamento 4. Dimostrazione del frazionamento con cui si determinano le dimensioni delle nuove particelle, si assegna un nuovo numero di particella, la qualità, la classe di produttività, il reddito dominicale ed agrario. Ci deve essere concordanza fra superfici e R.D e R.A della particella frazionate e di quelle nuove. 

Il Catasto Fabbricati nasce solo nel 1939 con R.D.L. N° 652 13-04-1939 con la denominazione di N.C. E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) con lo scopo di : 1) Censire gli immobili 2) Determinare la rendita delle unità immobiliari

Nel 1998 con il D.P.R 138/98 il catasto Fabbricati inizia una nuova e profonda riforma non ancora giunta a sua conclusione : Obiettivi Riforma Catasto 1) Maggiore corrispondenza dei valori catastali alla realtà dei valori di mercato degli immobili 2) Maggiore aderenza dei dati catastali alle caratteristiche attuali degli immobili 3)Migliore comprensione dei dati catastali da parte degli utenti 4) Semplificazione atti catastali. La riforma prevedeva : a) Stretto rapporto fra conservatoria e catasto a) Revisione dei gruppi e categorie catastali a) Utilizzo del metro quadrato per definire la consistenza immobili a) Introduzione di microzone catastali per meglio identificare gli immobili a) Revisione del classamento dell’unità immobiliari, permettendo di aggiornare i dati catastali alla realtà delle unita immobiliari. 

Caratteristiche del Catasto dei Fabbricati= particellare: la particella edilizia definisce solo l’ubicazione del fabbricato. Il C.D.F. è costituito di unità immobiliari. Geometrico: le rendite sono calcolate indirettamente per qualità e classi per i fabbricati a destinazione ordinaria e direttamente per i fabbricati a destinazione speciale o particolare. Non probatorio non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà, cioè non sono prova giuridica di proprietà a estimo indiretto e diretto si basa sulla misura delle unità immobiliari 

L’unità immobiliare= È una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

L’autonomia reddituale e funzionale delle unità immobiliari si manifesta : a) Possibilità di locazione b) Accesso indipendente.

Nella definizione di Unità Immobiliari (U.I.) sono esclusi i seguenti manufatti edilizi : Fabbricati con superficie inferiore a 8 mq – serre - vasche di accumuli per fini agricoli – fabbricati privi di copertura – pollai – porcili – manufatti precari non stabilmente infissi al suolo.