Procedure e Norme Essenziali per la Gestione dell'Assemblea Condominiale

Gestione e Svolgimento dell'Assemblea Condominiale

Fasi Operative dell'Assemblea

1. Nomina delle Cariche: Al momento dell'inizio dell'assemblea, è necessario scegliere tra i condòmini presenti un Presidente e un Segretario. Chiunque può ricoprire la carica di Presidente, ad eccezione dell'amministratore, il quale può svolgere unicamente le mansioni di Segretario.
2. Validazione e Discussione: Il Presidente e il Segretario devono verificare preliminarmente la validità dell'assemblea. Successivamente, il Presidente avvia la discussione sugli argomenti inseriti all'ordine del giorno e procede con le votazioni necessarie. Il Segretario ha il compito di redigere il verbale, annotando gli interventi dei partecipanti e le delibere adottate. L'assemblea può deliberare legittimamente solo in merito agli argomenti specificati nell'ordine del giorno.
3. Chiusura e Diffusione: L'assemblea viene dichiarata chiusa dal Presidente, il quale legge e firma il verbale. Successivamente, il Segretario provvede all'invio del verbale a tutti i condòmini, sia a quelli presenti che a quelli assenti. La redazione e l'invio del verbale sono fondamentali per informare gli assenti sulle decisioni prese, poiché tutti i condòmini sono vincolati al rispetto delle delibere validamente adottate.

Fattori Determinanti per la Validità dell'Assemblea

La validità delle deliberazioni assembleari dipende da diversi elementi cruciali:

• La regolare convocazione, rispettando tempi, modalità e coinvolgendo la totalità degli interessati (il soggetto che ha convocato è garante e responsabile di tale operazione).
• La partecipazione numerica dei condòmini, correlata alla relativa quota di millesimi posseduta.

Cause di Inefficacia o Invalidità delle Delibere

Una delibera dell'assemblea può rivelarsi inefficace o nulla nei seguenti casi:

• Il condomino non è stato informato nei tempi corretti (convocazione irregolare).
• La partecipazione dei condòmini è risultata insufficiente (assemblea non valida).
• La delibera non è stata approvata con la maggioranza richiesta (delibera non valida).
• L'argomento deliberato non era presente nell'ordine del giorno (delibera non valida).
• Si è verificato un errore nel conteggio dei condòmini o dei millesimi da parte del Segretario (delibera non valida).
• Sono state esercitate pressioni o minacce, anche nei confronti di un solo condomino, per influenzare il voto (delibera non valida).

Il Regolamento di Condominio

Il Regolamento di condominio, disciplinato dall'art. 1138 del Codice Civile (C.C.), è obbligatorio quando i condòmini superano il numero di dieci. Il suo scopo è quello di applicare e adeguare le disposizioni del C.C. agli usi locali, regolamentando l'uso delle parti comuni e minimizzando le controversie tra i condòmini.

Tipologie di Regolamento

Regolamento di Condominio Contrattuale

Questo tipo di regolamento è predisposto dal costruttore o dai suoi tecnici. Esso costituisce un vero e proprio contratto e può stabilire eccezioni alle norme del C.C. Ad esempio, può prevedere:

• La suddivisione delle spese per la manutenzione straordinaria dell'ascensore tramite i millesimi di ascensore.
• Il divieto di svolgere determinate attività commerciali, di tenere animali domestici o di sopraelevare il fabbricato.

La sua modifica richiede il consenso unanime di tutti i condòmini.

Regolamento di Condominio Assembleare

Questo regolamento viene deciso direttamente dall'assemblea condominiale. Non possiede la stessa forza giuridica del Regolamento contrattuale e non può imporre divieti o modifiche al C.C. Per la sua approvazione o modifica è sufficiente la maggioranza semplice degli intervenuti all'assemblea, rappresentante la metà più uno dei millesimi di proprietà.

Il Ruolo e le Responsabilità dell'Amministratore Condominiale

L'amministratore ha il compito primario di gestire la vita interna del condominio. Le sue caratteristiche principali sono:

• La sua nomina ha una durata biennale e avviene tramite delibera assembleare con una maggioranza composta da: metà + 1 dei millesimi di proprietà e maggioranza degli intervenuti.
• Il suo mandato è revocabile in qualsiasi momento dall'assemblea.

Obblighi Principali dell'Amministratore

L'amministratore è tenuto a:

1. Redigere il bilancio preventivo e consuntivo e riscuotere i contributi dai condòmini.
2. Convocare ed eseguire le delibere delle assemblee condominiali.
3. Rappresentare il condominio nei confronti di terzi (fornitori, dipendenti, ecc.).
4. Occuparsi della conservazione delle parti comuni e disciplinarne l'uso.
5. Curare l'applicazione e il rispetto del Regolamento di condominio.
6. Assistere i condòmini nella predisposizione della documentazione fiscale relativa agli sgravi IRPEF connessi a opere di recupero e ristrutturazione degli immobili.
7. Garantire l'applicazione delle norme di sicurezza e di prevenzione dei rischi all'interno del condominio.