Regime Giuridico dell'Usufrutto, Diritto di Superficie e Garanzie Reali

Articolo 14: L'Usufrutto

57. Regime Legale e Miglioramenti sull'Usufrutto

Riparazioni

Riparazioni Ordinarie: Sono richieste da danni derivanti dall'uso delle cose e sono essenziali per la loro conservazione (cambiando le lampadine, la manutenzione degli impianti di riscaldamento, ecc.). L'obbligo di eseguirle è a carico dell'usufruttuario (Art. 500 C.C.). L'usufruttuario non è responsabile per danni derivanti da un uso normale che non possono essere evitati da tali riparazioni (Art. 481 C.C.).

Riparazioni Straordinarie: Non derivano dall'uso naturale, ma sono necessarie per evitare che la cosa sia messa in grave rischio di distruzione (ad esempio, una crepa apparsa in una parete portante). Sono a carico del proprietario e, in caso affermativo, questi può richiedere all'usufruttuario gli interessi legali sul capitale investito. Se il proprietario non le esegue e queste erano indispensabili, possono essere eseguite dall'usufruttuario, il quale ha il diritto di esigere dal proprietario, al termine dell'usufrutto, l'aumento di valore che la cosa ha avuto grazie alle opere. Se il proprietario si rifiuta di pagare, l'usufruttuario ha il diritto di trattenere la cosa fino al reintegro delle spese (Artt. 501 e 502 C.C.).

Miglioramenti "Utili o di Ricreazione"

Entrambi, usufruttuario e proprietario, possono eseguire miglioramenti (che includono sia i miglioramenti utili sia le spese per accessori di puro lusso, piacere o ornamento), mantenendo la forma e la sostanza della cosa e senza pregiudicare i diritti dell'altra parte (Artt. 487 e 503 C.C.). Non c'è diritto al risarcimento per chi li esegue, in modo che non vi sia alcun incentivo a migliorare. All'usufruttuario è concesso solo il diritto di ritirare gli elementi di miglioramento alla fine dell'usufrutto, se questo può essere fatto senza pregiudizio per la proprietà (Art. 487 C.C., comma finale), e di compensare i difetti di cui è responsabile (violazione degli obblighi di diligenza di cui agli Artt. 481, 497 e 498 C.C.) con il valore dei miglioramenti (Art. 488 C.C.).

58. Distruzione del Fabbricato Oggetto di Usufrutto Immobiliare

Regolamentazione e Destinazione dell'Indennizzo in Caso di Assicurazione

Se il terreno è l'elemento primario e la costruzione un accessorio, l'usufrutto rimane sul terreno e sui materiali di risulta (Art. 517, comma 1, C.C.).

Se il terreno è un mero supporto del fabbricato, che è l'elemento principale dell'usufrutto, la regola è la stessa. Ma se il proprietario vuole ricostruire, ha il diritto di occupare il terreno e i materiali, tenuto a versare all'usufruttuario, durante l'usufrutto, l'interesse sul valore di questi elementi. L'usufruttuario non ha diritto sul fabbricato ricostruito e sul terreno (Art. 517, comma 2, C.C.).

In caso di esistenza di assicurazione del fabbricato, ai sensi dell'Art. 518 C.C.:

• Se il premio è stato pagato da entrambi (proprietario e usufruttuario), l'indennizzo spetta al proprietario, ma l'usufruttuario ha il diritto di godere della nuova costruzione, se ricostruita, o dell'interesse sul risarcimento se il proprietario decide di non ricostruire (finché dura l'usufrutto).
• Se il premio è stato pagato dal solo proprietario, questi avrà diritto all'indennizzo, ma con l'obbligo di reinvestire nella ricostruzione, se è interessato, e l'usufruttuario ha il diritto di rimanere nel godimento del ricostruito (corrispondente all'edificio distrutto, senza aumentare il volume a spese del proprietario).
• Se l'assicurazione è a carico del solo usufruttuario, egli non ha diritto all'indennizzo, ma si applica solo l'Articolo 517 (l'usufrutto segue il suolo e i materiali, o percepisce l'interesse sul valore di tali beni se il proprietario decide di ricostruire).

59. Cause di Estinzione dell'Usufrutto (Art. 513 C.C.)

1. Per morte dell'usufruttuario.
2. Per dimissioni (rinuncia) dell'usufruttuario.
3. Per la perdita totale della cosa oggetto dell'usufrutto.
4. Per la risoluzione del diritto del costituente.
5. Per la fine della prescrizione.
6. Per la scadenza del termine di costituzione, o per l'avveramento della condizione risolutiva contenuta nel titolo costitutivo.
7. Per la riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona (consolidazione).

Unità 17: Il Diritto di Superficie

60. Concetto di Diritto di Superficie (Art. 40.1 TRL)

Il diritto di superficie attribuisce al suo titolare il diritto di costruire edifici o costruzioni sul suolo e nel sottosuolo altrui, mantenendo la proprietà temporanea dell'edificio o della costruzione. Può anche riguardare edifici o costruzioni già realizzate, o per l'edilizia abitativa.

Gerarchia: elementi locali o privati di edifici o costruzioni, attribuendo la titolarità temporanea di diritti di superficie, fatti salvi i diritti del proprietario del suolo.

Regolamentazione Legale

Secondo l'Art. 40.4 TRL, il diritto di superficie è disciplinato dalle disposizioni del Capo II del Titolo V del testo stesso, dal diritto civile nelle materie non coperte da esso, e dall'atto costitutivo del diritto.

Requisiti per la Costituzione

L'Art. 40.2 TRL stabilisce che per la validità richiede l'atto pubblico e la registrazione dello stesso nel Registro Fondiario.

Durata Massima

Secondo l'Art. 40.2 TRL, la durata massima è di 99 anni.

Cause Espresse di Estinzione

La mancanza di costruzione in conformità con la pianificazione regionale e urbana nel periodo stabilito, e la cessazione del periodo di validità del diritto (Art. 41.5 TRL).

Unità 18: Interessi di Garanzia e il Pegno

61. Caratteristiche Comuni di Ipoteca e Pegno

1. Accessorietà: Devono essere stabiliti per garantire l'adempimento di un obbligo principale (C.C.).
2. Indivisibilità: La garanzia rimane intera, anche se il debito o il credito si dividono (C.C. e Art. 123 L.H.).
3. Distinzione tra Costituzione e Promessa: La promessa di stabilimento produce solo un'azione personale tra i contraenti (C.C.).
4. Nullità del Patto Commissorio: È nullo l'accordo per cui il creditore diventa automaticamente proprietario dei beni dati in garanzia in caso di inadempimento dell'obbligazione garantita (C.C.).
5. Diritto di Vendita Forzata e Privilegio: Conferiscono al titolare il potere di promuovere la vendita forzata dei beni e il privilegio di soddisfarsi sul ricavato con preferenza rispetto agli altri creditori (L.E.C.I. e D.C.).

61 Bis. Tre Differenze Legali tra Pegno e Ipoteca

• L'oggetto dell'ipoteca è immobiliare, mentre l'oggetto del pegno è mobiliare (Cfr. Artt. 1874 e 1864 C.C.).
• La costituzione dell'ipoteca richiede atto pubblico e registrazione. Il pegno possessorio richiede il trasferimento dell'oggetto impegnato al creditore o a un terzo scelto di comune accordo (Cfr. Artt. 1875 e 1863 C.C.).
• In assenza di accordo espresso, l'esecuzione dell'ipoteca non può essere fatta tramite avvocato e lo stesso capo (Cfr. Sezioni 129 L.H. e 1872 C.C.).

62. Singolarità del Pegno Irregolare (Cauzione). Trasmette la Proprietà?

Il pegno irregolare ha per oggetto una cosa fungibile, tipicamente una somma di denaro (cauzione). La sua unicità risiede nel fatto che, essendo garantito per adempiere un obbligo, non ha senso procedere con la vendita forzata della somma impegnata. Si opera tramite compensazione: i diritti del creditore sono compensati con la somma impegnata.

Tuttavia, il C.C. non contiene alcuna disposizione che suggerisca che, in questo caso, la proprietà della somma data in pegno sia trasferita al creditore garantito, in assenza di eccezioni all'Articolo 1859 C.C., che vieta al creditore pignoratizio di appropriarsi o disporre delle cose date in pegno. Né si può invocare il potere del creditore come custode, poiché l'analogia con l'Articolo 1859 C.C. è insostenibile e perché, in ogni caso, gli articoli del C.C. vietano in modo assoluto al depositario di utilizzare le cose depositate senza l'autorizzazione del depositante.