Registrazione Immobiliare: Principi, Effetti e Tutela del Terzo Acquirente

La Registrazione Immobiliare: Principi e Tutela del Terzo

Principio di Domanda e Pubblicità

La prima cosa da notare riguardo alla registrazione è che deve essere richiesta da coloro interessati ad essa (il cosiddetto principio di domanda) e deve basarsi su uno o più documenti pubblici (atti, sentenze, decisioni amministrative, ecc.). Questo perché il nostro sistema protegge la sicurezza giuridica del traffico immobiliare, rendendo accessibili al Registro informazioni che sono state preventivamente "controllate" da un ente pubblico (notaio o pubblico ufficiale) per garantire la veridicità di quanto riportato nel documento.

Pertanto, una volta che l'operazione è documentata come tale nel registro (ad esempio, un atto di compravendita con costituzione di ipoteca a garanzia di un prestito bancario), si procederà alla registrazione presso il conservatore dei registri immobiliari. Ciò permette a un terzo di conoscere il nuovo proprietario dell'immobile e i diritti che gravano su di esso (come un'ipoteca).

Effetti della Registrazione

Gli effetti e le conseguenze della registrazione si distinguono in base alla loro efficacia:

• Efficacia positiva: i diritti reali registrati sono opponibili ai terzi.
• Efficacia negativa: i diritti reali non registrati non sono opponibili ai terzi.

Tutela del Titolare Registrato e del Terzo Acquirente

Il Codice Civile stabilisce il principio della tutela del titolare registrato: il diritto di proprietà e altri diritti reali su beni immobili che non sono correttamente registrati nei registri immobiliari non pregiudicano o non sono efficaci nei confronti di terzi che non sono a conoscenza di questi diritti.

Il terzo in buona fede che acquisisce a titolo oneroso un diritto da chi risulta titolare nel registro, sarà mantenuto nella sua acquisizione, una volta che abbia registrato il proprio diritto, anche se il diritto del suo dante causa dovesse successivamente essere annullato o cessare per motivi non risultanti dalla registrazione immobiliare.

Requisiti per la Tutela del Terzo

Per la corretta applicazione di tale efficacia, il terzo deve soddisfare determinati criteri, ovvero:

• Il terzo deve aver acquisito a titolo oneroso.
• Il terzo deve aver acquisito in buona fede, intesa in due forme:
  • La convinzione che il dante causa sia il legittimo titolare del diritto e possa trasmetterlo.
  • L'ignoranza che il titolo del dante causa possa essere annullato o revocato per motivi non risultanti dai registri immobiliari.
• Il terzo deve aver acquisito dal titolare che risultava effettivamente iscritto.
• Il terzo, a sua volta, deve registrare il proprio diritto.

Se il terzo non soddisfa i criteri di cui sopra, non potrà opporre la sua acquisizione alla pretesa del proprietario precedente.