Valutazione e tassazione degli immobili: termini, tipi, imposte e fattori che influenzano il valore

Valore imponibile e valutazione

Valore imponibile è il valore di una proprietà ai fini fiscali, utilizzato per la riscossione delle tasse sulla proprietà.

Valutazione: tecnica per la determinazione del valore monetario di una proprietà, soggetta a specifici regolamenti.

Tipi di proprietà

Proprietà reale (beni immobili): proprietà caratterizzata dall'impossibilità di essere spostata, come terreni, suoli, edifici e costruzioni.

Beni radicati: coprono diverse categorie di beni, tra cui i quattro tipi di immobili. Per riferimenti esterni: http://es.mimi.hu/economia/categorias.html.

Tasse, imposte e registri

Tasse:

• Imposta sul reddito (ISR): tassa sulle entrate; può includere componenti relative a fabbricati e aree abbandonate. È una riscossione destinata all'erario e al mantenimento dei servizi pubblici e notarili.
• IVA: imposta sul valore aggiunto applicata generalmente al 16% sui beni e servizi commerciali; alcune categorie di alloggi possono avere aliquota 0% e i terreni non sono soggetti a IVA.
• ISAI: imposta sugli atti di acquisizione fondiaria; la tassa di registrazione è generalmente inferiore al 5% del valore della proprietà nelle normative locali.
• Tasse di proprietà: imposte locali calcolate in base ai metri ² di terreno e di costruzione.

Registri pubblici e vincoli

Registri pubblici di proprietà: istituzioni governative che pubblicano gli atti di proprietà, le limitazioni all'acquisto e altri vincoli sulla proprietà; sono registri ufficiali non certificati privatamente.

Liens (vincoli): gravami sulla proprietà iscritti nel registro pubblico dei beni; possono includere, tra gli altri, ipoteca, bond e levy.

Figure professionali e autorità competenti

• Notaio: le sue funzioni comprendono rogiti (acquisti), redazione di testamenti, pratiche di successione, donazioni, procure, costituzione di società civili e commerciali, e attestazione di fatti.
• CNB (Commissione Nazionale Bancaria): controlla il rispetto delle leggi del sistema bancario, sovraintende alle filiali di banche estere e applica sanzioni amministrative.
• CNV (Commissione Nazionale per i Valori Mobiliari): disciplina il funzionamento delle borse e dei mercati dei titoli.
• CABINA: commissione nazionale che supervisiona le pratiche di valutazione dei beni domestici, dei beni sequestrati o donati dal governo e le stime correlate.
• Ministero delle Finanze: raccoglie e gestisce i tributi locali, prepara il codice finanziario che contiene le norme relative alle entrate e alle spese.
• Tesoriere: si occupa della riscossione, dell'amministrazione e della comunicazione delle imposte.
• Sottotesoreria del catasto: tiene i registri delle votazioni e delle proprietà e provvede agli aggiornamenti catastali.

Classi di valore

• Fisiche o dirette: valore monetario di una proprietà connesso ai costi della manodopera, dei materiali e delle attrezzature.
• Ripristino a nuovo: valore calcolato come il costo corrente per ricostruire o sostituire un edificio nelle stesse condizioni in cui è stato costruito.
• Sostituzione netto: valore di ricambio nuovo al netto dei demeriti dovuti all'ammortamento.
• Cap (capitalizzazione): valore attuale delle prestazioni o dei redditi futuri attesi.
• Mercato: valore determinato dall'interazione tra domanda e offerta.
• Professionale: valore che combina aspetti fisici, reddituali e la capitalizzazione di mercato.

Fattori che influenzano il valore

Fattori relativi al terreno: ubicazione, topografia, disponibilità dei servizi.

Fattori relativi alla costruzione: qualità e durata, funzionalità, stile ed estetica.

Altri fattori: uso dell'immobile, tendenze economiche e politiche del governo.

Fattori che modificano il valore degli immobili

I principali elementi che riducono o modificano il valore sono: demerito o ammortamento, obsolescenza economica, obsolescenza funzionale e deterioramento fisico.

L'ammortamento è generato dal deterioramento fisico, dall'obsolescenza funzionale e dall'obsolescenza economica.

Obsolescenza economica: interessa interi quartieri e può modificare l'uso ottimale di un'area, abbassando il valore o cambiandone la destinazione.

Obsolescenza funzionale: riguarda gli elementi costruttivi e distributivi dell'immobile, come la disposizione, la finitura, l'assenza di garage o finestre troppo piccole, scelte progettuali inadeguate.

Scopi della valutazione

• Catasto: determinare l'importo della tassa di proprietà.
• Notaio: calcolare le imposte dovute come IVA, imposta sul reddito, e imposte per acquirenti e venditori (ISAI).
• Amministratori di edifici: stabilire il reddito per metro ² degli edifici.
• Bonifico: per il calcolo delle imposte connesse ai trasferimenti.
• Assicurazione: per impostare i premi assicurativi corretti.

Concetti aggiuntivi

Costo: la quantità di denaro necessaria per costruire un edificio.

Valore: la quantità di denaro ritenuta adeguata per il pagamento di un immobile sul mercato.

Prezzo: la quantità di denaro effettivamente pagata per la proprietà.

Crediti ipotecari: credito concesso dalla banca garantito su un bene immobile; la valutazione della proprietà conferma l'ammontare che verrà concesso o che verrà rimborsato.