Determinazione dei Costi di Costruzione e Valutazione Immobiliare Professionale

Determinazione dei Prezzi e Bilancio del Lavoro

L'analisi dei prezzi definisce le ragioni del costo di ogni articolo e costituisce il bilancio del lavoro. Esso si forma con l'aggiunta dei seguenti elementi:

• Costo dei materiali (prezzo di costo o costo di applicazione).
• Costo del lavoro.
• Alto (spese generali).
• Utile finale del lavoro (costi-benefici).
• Tassazione.
• Costo finanziario.
• Costi per altri eventi.
• Contingenze.
• Sicurezza.
• Tasse.

Esempio Pratico di Calcolo

Parametri di Valutazione e Garanzie

2) Criteri di verifica:

• A: sì
• B: sì
• C: sì
• D: sì
• E: sì
• F: no
• G: sì
• H: sì

Costo Totale = Costi diretti + Spese generali + Utile + Oneri finanziari.

Fondo di Compensazione e Garanzie

• Fondo di compensazione: erogato al termine del lavoro.
• Il costo varia tra l'1,5% e lo 0,75% trimestrale del valore della garanzia.
• Dipende dalle dimensioni della società, dalla sua storia di conformità e dalle controgaranzie offerte. È meno oneroso se offre meno rischi per l'entità emittente.

Fondamenti della Valutazione Immobiliare

3) Elementi essenziali:

• Il bene: l'oggetto della valutazione.
• Il mercato: per il quale si prevede il valore o il prezzo.
• La data: in cui l'operazione viene eseguita.

Deprezzamento e Metodi di Calcolo

4) Deprezzamento: consiste nella diminuzione del valore economico di un bene. Si tratta di una riduzione degli utili espressa in unità monetarie dovuta a un deterioramento fisico causato da: usura, età, decadimento fisico, inefficienza, obsolescenza o incuria nella conservazione.

5) Metodologie: il valore è determinato attraverso diversi metodi, tra cui il metodo lineare, la formula di Kuentzle e la formula di Ross-Heidecke.

Stima del Valore Unitario e Omogeneizzazione

6) Valore unitario ($/m²): nasce dal rapporto tra il prezzo in contanti e la superficie omogeneizzata. Per formulare una prognosi comparabile, si ottiene il valore unitario come segue:

1. Identificazione del valore minimo e massimo.
2. Calcolo di una media ponderata.
3. Moltiplicazione del valore unitario ottenuto per il tasso del totale fisco proprio sulla superficie omogeneizzata.

Metodi Comparativi

I metodi di valutazione comparativi sono i più utilizzati e consistono in un confronto diretto tra: terreni, fabbricati e complessi. Questo permette di ottenere il value pricing riferendosi a beni comparabili, basandosi sul principio di sostituzione.

Metodo del Confronto di Mercato con Omogeneizzazione:

1. Idoneità: è il metodo più adatto per stabilire i prezzi delle proprietà.
2. Vantaggi: precisione nella procedura informativa, confronto tra beni della stessa natura e conoscenza delle reali caratteristiche del bene.
3. Procedura: si utilizza un foglio di calcolo per inserire i dati della proprietà (sfondo). Si applicano coefficienti moltiplicatori di omogeneizzazione alla superficie. Tutti i coefficienti vengono moltiplicati tra loro per determinare un coefficiente leader, che definisce il valore finale unitario.
4. Omogeneizzazione delle superfici: un'unità funzionale presenta solitamente diversi tipi di superficie: coperta (tetto), semicoperta, balcone o scoperta (nuda).

Non è possibile valutare allo stesso modo una superficie coperta e un balcone o un patio. Le proporzioni variano ai fini del confronto. Pertanto, devono essere fissati dei coefficienti di omogeneizzazione con l'obiettivo di ricondurre tutte le superfici a parametri di superficie coperta.