Il Sistema Catastale Italiano: Struttura, Rendite e Procedure

La Riforma del Catasto Fabbricati (D.P.R. 138/98)

Nel 1998, con il D.P.R. 138/98, il Catasto Fabbricati inizia una nuova e profonda riforma non ancora giunta a conclusione.

Obiettivi della Riforma Catasto:

• Maggiore corrispondenza dei valori catastali alla realtà dei valori di mercato degli immobili;
• Maggiore aderenza dei dati catastali alle caratteristiche attuali degli immobili;
• Migliore comprensione dei dati catastali da parte degli utenti;
• Semplificazione degli atti catastali.

La riforma prevedeva:

• Stretto rapporto fra Conservatoria e Catasto (La Conservatoria dei Registri Immobiliari è il luogo in cui sono depositati tutti gli atti notarili di acquisto degli immobili situati nella Provincia ed eventuali ipoteche);
• Revisione dei gruppi e categorie catastali;
• Utilizzo del metro quadrato per definire la consistenza degli immobili;
• Introduzione di microzone catastali per meglio identificare gli immobili;
• Revisione del classamento delle unità immobiliari, permettendo di aggiornare i dati catastali alla realtà delle unità immobiliari.

Caratteristiche del Catasto dei Fabbricati (C.d.F.)

Il Catasto dei Fabbricati (C.d.F.) attualmente in vigore presenta le seguenti caratteristiche:

• Particellare: la particella edilizia definisce solo l’ubicazione del fabbricato; il C.d.F. è costituito da unità immobiliari;
• Geometrico: si basa sulla misura delle unità immobiliari;
• Ad estimo indiretto e diretto: le rendite sono calcolate indirettamente per qualità e classi per i fabbricati a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C) e direttamente per i fabbricati a destinazione speciale o particolare (gruppo D, ad esempio cinema, teatri, alberghi, ospedali, ecc.);
• Non probatorio: non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà, cioè non costituisce prova giuridica di proprietà.

Definizione di Unità Immobiliare

L’unità immobiliare è una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Formazione del Rilievo Geometrico

Mappa Urbana

Deriva dalla mappa del catasto terreni (1:1000 - 1:2000). Oggi le mappe del catasto sono uniche sia per il catasto terreni che per il catasto fabbricati. In essa sono indicate le particelle edilizie che si identificano con un numero e una linea continua nera. Il fabbricato viene rappresentato circoscrivendo la proiezione sul terreno del muro perimetrale.

Planimetrie delle Unità Immobiliari (1:100, 1:200)

La mappa urbana è correlata dalle planimetrie delle singole unità immobiliari e da elaborati grafici che rappresentano la suddivisione di un edificio in U.I. Ogni U.I. è contraddistinta da un numero principale della particella edilizia comune a tutte le U.I. e un numero di subalterno che indica la singola U.I.

Suddivisione di una Provincia

La suddivisione di una provincia ai fini catastali include: suddivisione in zone, qualificazione, classificazione, classamento, calcolo delle tariffe.

Operazioni Estimative

• Zone censuarie: porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere un solo Comune o porzione del medesimo, o gruppi di Comuni aventi simili caratteristiche ambientali e socioeconomiche.
• Microzone: porzione del territorio comunale o di più Comuni, o un Comune intero, che presenta omogeneità per quanto riguarda posizione, caratteri urbanistici, socio-economici, storico-ambientali, dotazione di servizi e infrastrutture urbane.
• Classificazione: suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di capacità di reddito. Il numero di classi è illimitato; la prima classe è la peggiore.
• Classamento: attribuzione a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria della categoria e della classe di competenza. Per i nuovi fabbricati il classamento è automatico, con la procedura informatica DOCFA. L’attribuzione della qualità e della classe è basata su due parametri: a) il fattore posizionale, rappresentativo delle caratteristiche della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato (qualità urbana e ambientale); b) il fattore edilizio, rappresentativo delle caratteristiche del fabbricato e dell’unità immobiliare (caratteristiche edilizie).

Dichiarazione di un Nuovo Fabbricato

La procedura informatica obbligatoria è DOCFA. I modelli richiesti sono:

• Modello D1: dati censuari delle unità immobiliari e dei soggetti intestatari;
• Modello 1N parte prima: descrizione delle caratteristiche del fabbricato urbano a destinazione ordinaria;
• Modello 1N parte seconda: descrizione delle caratteristiche di ciascuna unità immobiliare del fabbricato dichiarato con il Mod. 1N parte prima;
• Modello 2N parte prima e seconda: dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione speciale;
• Planimetrie: (di ciascuna unità immobiliare) elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni.

L’Estratto di Mappa Catastale

È una porzione in formato A3 o A4 del foglio di mappa. È un certificato catastale, richiedibile anche online, che serve a dimostrare l'estensione piana in scala delle particelle. Generalmente l'estratto di mappa è in scala 1:2000, mentre nelle zone piuttosto estese sono in scala 1:4000; nelle parti più frastagliate, come ad esempio i centri urbani, possono essere in scala 1:1000 o 1:500.

Oltre a indicare la grafica delle particelle catastali, negli estratti di mappa sono raffigurati graficamente una serie di componenti che servono a leggere meglio la mappa, con l'indicazione di elementi materiali che si trovano sui luoghi. Di seguito, la descrizione degli elementi grafici:

1. Le linee puntinate nelle mappe catastali indicano la presenza di piani cantinati il cui ingombro fuoriesce dall'ingombro a piano terra del fabbricato in elevazione, non costituisce divisione tra particelle catastali e a norma si unisce con la porzione che rappresenta il fabbricato con la graffetta di tipo "osso di morto".
2. I poligoni che nelle mappe catastali sono riempiti da retinatura a mattoni rappresentano quei fabbricati che sono stati oggetto di introduzione in mappa con tipo mappale, per nuovo accatastamento o per ampliamento di fabbricato di Modesta Entità, cioè per nuovi fabbricati che non superano i 20 mq o per ampliamenti di fabbricati non superiori al 50% di quello preesistente.
3. Il cerchio con accanto un numero (entrambi in grassetto), posti in uno spigolo di fabbricato o su di un triplice di confine, indicano che quello spigolo di fabbricato o quel confine sono dei Punti Fiduciali catastali (PF), punti di coordinate note e più volte verificati con misurazioni iperdeterminate. Questi punti sono utilizzati dai tecnici per eseguire gli aggiornamenti delle mappe catastali, con frazionamenti e introduzione in mappa di nuovi fabbricati e ampliamenti.
4. In ogni estratto di mappa, al centro del foglio, è scritto un numero in grassetto: quello è il numero della particella di cui è stato richiesto l'estratto di mappa, mentre il poligono all'interno del quale è scritto il numero è la rappresentazione grafica della particella in questione. Può capitare, nei casi in cui la particella è più piccola dell'ingombro del numero, che lo stesso venga scritto al di fuori della particella, collegato a essa tramite una linea.
5. Quando si trovano poligoni riempiti scuri, significa che rappresentano un fabbricato urbano. Il poligono rappresenta l'ingombro del fabbricato al piano terra; eventuali aggetti, tettoie e similari sono rappresentati in mappa da linee tratteggiate, mentre eventuali ingombri dei piani cantinati sono delimitati da linee puntinate (vedi sotto). Il fabbricato può ingombrare l'intera particella o una parte di essa; in questo caso, i due poligoni (quello del lotto e quello del fabbricato) sono uniti da due tipi di graffette, come specificato di seguito.
6. Il segnale a "S" capovolta, detta Graffetta, serve a segnalare che i due poligoni tra i quali è posta sono uniti, rappresentando quindi la stessa particella. Di norma, la graffetta è posta tra un poligono chiaro, che rappresenta un'area destinata a corte o terreno, e uno più scuro o retinato, che rappresenta un fabbricato.

Calcolo del Valore Immobile da Rendita Catastale

La formula per il calcolo del valore immobile da rendita catastale è la seguente:

[Rendita Catastale + (5% della Rendita Catastale)] x Coefficiente di Merito

Esempio: immobili classificati A, C, D, E: [rendita catastale + (5% della rendita catastale)] x coefficiente di merito.

Il risultato che ne deriva è la base imponibile per calcolare l’imposta di registro, l’imposta di successione o donazione. Il valore che si ricava va poi moltiplicato nuovamente per un coefficiente relativo alla categoria catastale dell’immobile, che varia quindi in base alla destinazione d’uso dell’edificio.

Caratteristiche del Catasto Terreni

Il Catasto Terreni presenta le seguenti caratteristiche:

• Geometrico: si basa sulla misura (rilievo topografico dei terreni);
• Particellare: ha per oggetto porzioni omogenee di terreno;
• Ad estimo indiretto per classi di produttività: le rendite sono calcolate per qualità e classe e non direttamente per ogni particella;
• Non probatorio: non costituisce prova ai fini dell’accertamento della proprietà (ad eccezione dei territori ex austriaci: province di Trieste, Trento, Gorizia, Bolzano, e in alcuni comuni delle province di Udine, Vicenza e Belluno, dove vige il catasto tavolare con efficacia probatoria).

Definizione e Scopi del Catasto

Definizione di Catasto

È l’inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale. È costituito da un complesso di documenti in cui si registrano le caratteristiche tecnico-economiche degli immobili e i dati identificativi dei relativi possessori, e in cui si tiene nota delle mutazioni che si verificano nel tempo. Esistono due tipi di catasto: catasto dei terreni e catasto dei fabbricati (entrambi appartengono al medesimo apparato statale, l’Agenzia del Territorio).

Scopi del Catasto

• Fiscali: determinazione del reddito degli immobili ai fini del pagamento delle imposte dirette e indirette;
• Civili: per l’esatta individuazione dei terreni e dei fabbricati e per tenere distinti i diritti reali gravanti su di essi: proprietà, usufrutto;
• Giuridici: consistono nella possibilità di attribuire ai documenti catastali valore probatorio dei diritti reali. Finalità attualmente non attuata nel territorio italiano, ad esclusione dei territori ex austriaci.

Definizione di Particella Catastale

Si definisce particella una porzione continua di terreno, situata in un medesimo Comune, appartenente al medesimo possessore e della medesima qualità e classe.

Rendite nel Catasto Terreni

Nel catasto terreni esistono due tipi di rendite: il reddito dominicale e il reddito agrario.

Le tariffe d’estimo esprimono il reddito dominicale o il reddito agrario per ogni qualità e classe, per ettaro di superficie, in moneta legale, con riferimento all’epoca censuaria. Le tariffe sono unitarie (per ettaro di superficie), mentre le rendite si riferiscono alla superficie effettiva di ogni particella.

Il reddito dominicale (RD) è il reddito ordinario ritraibile dal titolare del diritto reale (in genere il proprietario); il reddito agrario (RA) è invece il reddito ordinario spettante a chi gestisce l’attività agricola sul fondo (l’imprenditore agricolo). Se l’imprenditore gestisce anche il fondo, dovrà quindi dichiarare al fisco entrambi i redditi.

Determinazione Tariffe d’Estimo R.D. e R.A.

• Si fa riferimento ai 300 comuni studio;
• Si scelgono aziende studio reali e ordinarie;
• Si esegue il bilancio aziendale per determinare RD e RA, eseguito su apposito quaderno di stima (MOD. 23) composto da 22 prospetti, ciascuno dei quali rappresenta una fase di bilancio;
• L’azienda è condotta da proprietà imprenditrice.

Il reddito dominicale (R.D.) colpisce in sostanza il possessore del fondo, sia esso proprietario, usufruttuario o enfiteuta.

Il reddito agrario (R.A.) è la parte di reddito ordinario imputabile al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione e colpisce in sostanza il conduttore dell’azienda.

Fogli di Mappa

I fogli di mappa rappresentano il Comune amministrativo suddiviso in particelle numerate, indicate con linee continue. Riportano anche la rete stradale, la rete idrica, i confini amministrativi e le servitù prediali. La rappresentazione è solo planimetrica; mancano le curve di livello o punti quotati.

I fogli sono numerati e hanno dimensione 70 x 100 cm. La scala di rappresentazione è 1:2000, ma se la dimensione delle particelle è particolarmente ampia o ridotta, è possibile adottare le scale 1:4000 o 1:1000. Il numero dei fogli di mappa dipende dall’estensione del Comune.

L’insieme dei fogli di mappa di un Comune forma il QUADRO D’UNIONE in scala 1:25000 o 1:20000.

Simboli Grafici sulle Mappe Catastali

• Linea continua: contorno della particella;
• Linea tratteggiata: parte di fabbricato interrata;
• Doppia linea (una continua e una tratteggiata): servitù di passaggio;
• Graffa ("S" rovesciata): Indica che due porzioni adiacenti (per esempio un fabbricato e un cortile) costituiscono una particella unica, individuabile quindi con un solo numero di mappa;
• Segno di unione ("Osso di morto"): indica che la parte punteggiata o tratteggiata e l'adiacente parte fuori terra costituiscono una sola particella;
• Termine di proprietà: luogo in cui viene posto un segno lapideo o altro riferimento fisico di segnalazione del confine.

Fasi del Frazionamento

Le fasi del frazionamento sono:

1. Richiesta dati catastali agli uffici del catasto di un estratto autentico di mappa, dove si realizzerà la rappresentazione grafica della suddivisione delle particelle, con l’indicazione di 3 punti fiduciali;
2. Sopralluogo sul terreno da suddividere con l’effettuazione di misure e rilievi e delimitazione dei nuovi confini tra le particelle;
3. Predisposizione degli elaborati grafici nei quali si rappresentano le nuove linee che dividono le nuove particelle. Le misure e i rilievi vengono riportati in un libretto delle misure. Al libretto delle misure viene poi allegata una relazione tecnica dove si evidenziano commenti e difficoltà incontrate nell’esecuzione del frazionamento;
4. A dimostrazione del frazionamento, con cui si determinano le dimensioni delle nuove particelle, si assegna un nuovo numero di particelle, la qualità, la classe di produttività, il reddito dominicale ed agrario. Ci deve essere concordanza fra superfici e R.D. e R.A. delle particelle frazionate e di quelle nuove.

Tipi di Frazionamento

Si distinguono:

• Frazionamento di tipo normale: l’oggetto del rilievo è costituito dalle linee che dividono la particella; è il frazionamento più diffuso;
• Frazionamento di tipo mappale: l’oggetto del rilievo è costituito dal contorno del nuovo fabbricato edificato e dalle sue linee di pertinenza;
• Frazionamento di tipo particellare: l’oggetto del rilievo è costituito dall’intera particella da suddividere.